実家・空き家を相続したら何から？｜名義・3つの数字・売る/貸す/解体・管理を順番で読むガイド

親の家を相続した、または近いうちに相続しそう。そんなとき、売るか・貸すか・壊すかから考え始めると、たいてい話が止まります。先に片づけるのは「名義」と「3つの数字」で、選択肢を比べるのはその後です。

このページは、当サイトの実家・空き家の記事20本を、判断の順番に並べた目次です。いま自分がどの段階にいるかを確かめて、該当する記事から読んでください。制度や期限の数字は、各記事で一次資料（法務省・国税庁など）を確認したうえで書いています。個別の事情で扱いが変わるため、最終的には法務局・税務署や司法書士・税理士などの専門家に確認してください。

期限がある手続きを先に確認する

実家の相続には、放っておくと不利になる期限がいくつかあります。代表的な2つは次のとおりです。

手続き	期限の目安	詳しい記事
相続登記（名義変更）	2024年4月1日より前に相続を知った不動産は、原則2027年3月31日まで。以後に知った場合は、取得を知った日から3年以内（法務省）	相続登記の期限と今すぐ確認する5項目
空き家の3,000万円特別控除	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件の一つ。一度貸すと使えないなど要件が細かい（国税庁 No.3306）	相続した実家を売るなら3年目の年末まで
農地・山林の届出	農地は農業委員会へおおむね10か月以内、山林は市町村長へ90日以内の届出	実家と一緒に農地・山林を相続したら

ステップ1　名義と家族の話し合いを整える

• 相続登記の期限は2027年3月31日｜実家・空き家で今すぐ確認する5項目：誰の名義か、いつ相続を知ったか、相続人の話し合いが済んでいるかの3点から確かめる
• 実家の話は「家の記録」から切り出す：親が元気なうちに、建物・土地・書類・気持ちの4つを聞いておく
• 相続した実家の話し合いが止まる理由：「どう分けるか」より先に、共通の数字を3つ揃える
• 相続放棄と空き家の管理義務：令和5年4月の民法改正で、管理義務が残る人の範囲が変わった
• 実家と一緒に農地・山林を相続したら：地目ごとに相談先と届出の期限が違う

ステップ2　3つの数字を置いて、選択肢を絞る

迷ったときの出発点は 実家をどうするか決められないとき、先に置く3つの数字 です。放置した場合の年額・借り手や買い手の実在・直す費用と回収年数を置くと、選択肢は2つ程度まで減ります。

• 空き家の固定資産税は本当に6倍になるのか：住宅用地の特例が外れる条件。解体していなくても、管理不全と判定されると外れる
• 空き家の使い道を決める前に確認する3つの条件：権利関係・年間コスト・撤退条件で比べる
• 実家の片付けはどこから？：どの選択肢を取るかで片付けの範囲が変わる。物より先に書類を探す

ステップ3　売る・貸す・解体するを比べる

売る

• 相続した不動産を売るときの相談先：税理士・司法書士・不動産会社・窓口の使い分けと、期限から逆算した相談の順番
• 空き家は仲介と買取どっちで売る？：売値でなく、手数料・片付け・解体・期間を引いた「手元に残る金額」で比べる表と業者に聞く質問
• 共有名義の不動産を売る3つの道：全員で売る・自分の持分だけ売る・分けてから売るを、誰の同意が要るか・価格・税金・連絡が取れない共有者の手続きで比べる表
• 再建築不可の家を売る前に：役所で道路の種別と接道2mを確かめ、隣地へ売る・接道を整えて仲介で売る・買取業者に売るの3つを比べる表と業者に聞く質問
• 相続した借地権の家を売る：地主へ売る・承諾を得て第三者へ・底地とまとめて・買取業者の4つを比べる表と、承諾が得られないときの裁判所の許可（借地借家法19条）・地主に聞く質問
• 相続した実家を売るなら3年目の年末まで：3,000万円控除の7つの要件と、期限の正しい読み方
• 空き家が売れない原因は4つ：値下げの前に、名義・物件条件・価格・掲載情報を確かめる。仲介と買取の比べ方
• 空き家バンクに登録する前に確認する4つのこと：空き家バンクは載せるだけでは動かない

貸す

• 実家を貸すなら、直す前に借り手を探す：先にリフォームすると回収が長引く理由
• 兄弟で相続した実家を貸す前に：共有名義と契約の種類で止まる2か所
• 空き家の借り手は「用途」ではなく「人」で探す：借り手の3つの類型と、出会える場所

解体する

• 空き家を解体するか迷ったら：再建築の可否・税の扱い・残したまま売る道・放置した場合の年額の4つを先に確認。補助制度は着工前に窓口へ
• 空き家の解体見積書の見方：総額でなく、付帯工事・残置物・石綿調査・届出代行・追加費用の条件を1行ずつ比べる確認表と、契約前に業者へ聞く質問

ステップ4　決まるまでの管理を手配する

結論が出るまでの間も、建物は傷みます。管理を後回しにすると、特例が外れたり、修繕費が増えたりして、選択肢そのものが減ります。

• 空き家になった実家の火災保険：住んでいない家に、住んでいる前提の契約が残っていないか
• 遠方の空き家をどう管理する？：見回り・換気・通水の依頼で、契約前に揃える6つの領域
• 空き家の草刈り・庭木管理：見積もり前に揃える6項目と依頼先の選び方
• 空き家の維持費は年間いくら？：納税通知書・請求書から8項目で年間負担を出す記入欄つき
• 空き家の雨漏りに気づいたら：修理の相談前に記録する5項目

よくある質問

相続した実家、最初に何をすればいいですか？

登記上の名義人を確かめることです。固定資産税の納税通知書の宛名と、登記上の所有者が同じとは限りません。法務局で登記事項証明書を取り、相続を知った日と、相続人の話し合いの状況を整理します（詳しくはこちら）。

売るか貸すか、どう決めればいいですか？

放置した場合の年額、借り手や買い手が実在するか、直す費用と回収年数の3つを先に数字で置きます。感覚で比べるより早く、選択肢が絞れます（詳しくはこちら）。

空き家を解体すると固定資産税は上がりますか？

住宅用地の特例が外れると、土地の固定資産税が上がることがあります。ただし、解体していなくても管理不全と判定されれば特例が外れる場合があります（詳しくはこちら）。

相続放棄をすれば、実家の管理はしなくていいですか？

令和5年4月の民法改正で、管理の義務を負うのは、放棄の時にその財産を現に占有していた人に限られるようになりました。ただし、それで問題がすべてなくなるわけではありません（詳しくはこちら）。

このページは、各記事の公開・更新に合わせて見直します。最終確認：2026年10月28日。