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相続した借地権の家を売る｜地主の承諾・4つの売り方・裁判所の許可・地主に聞く質問

執筆者:

DAICHI

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結論：相続した借地権の家を売るときは、①契約書と登記で「何を相続したか」（建物の名義・土地の賃貸借の条件）を確かめ、②まず地主に「買い取ってもらえないか」を聞き、③だめなら地主の承諾を得て第三者へ売る、④承諾が得られなければ裁判所の許可（借地借家法19条）か、借地を扱う買取業者、の順に比べてください。地主の承諾なしに第三者へ売ると、契約を解除されるおそれがあります（民法612条）。

親が借りた土地の上に家を建てて住んでいた。その家を相続したが、自分は住まないので売りたい。ところが不動産会社に相談すると「借地なので、地主さんの承諾が要りますね」と言われて、話が止まってしまう。借地の家ではよくある場面です。

借地権の家は、建物は自分のもの、土地は地主のもの、という二重の関係になっています。だから売るときも、自分だけでは決めきれません。ただ、手順を知っていれば、地主との話し合いが止まった場合にも次の手があります。

この記事では、民法・借地借家法・租税特別措置法の条文（e-Gov法令検索で原文を確認）と国税庁の公表資料をもとに、①借地権を相続すると何が引き継がれるか ②売る前に確かめること ③4つの売り方の比較 ④地主の承諾が得られないときの裁判所の許可 ⑤地主に聞く質問 ⑥税金の基本 をまとめます。個別の判断は、弁護士・司法書士・税理士・不動産会社に確認してください。

相続から売却までの全体の順番は、実家・空き家を相続したら何から？順番で読むガイドにまとめています。

借地権を相続すると、何を引き継ぐのか

借地権とは、建物を持つために他人の土地を借りる権利のことです（借地借家法の対象。土地の賃借権または地上権）。借地の家を相続すると、ふつうは次の2つを引き継ぎます。

  • 建物（相続登記をするまでは、登記上の所有者は親のままです）
  • 土地を借りる権利（地主との賃貸借契約の借主の立場。地代を払う義務も含む）

民法第896条は「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と定めています。地代の支払い義務も、契約の条件も、そのまま引き継ぐと考えておくのが安全です。

一方で、民法第612条は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定め、第2項で、これに違反して第三者に使わせたときは賃貸人は契約を解除できるとしています。相続で引き継いだ借地権を第三者へ売る場面は、この「譲り渡し」に当たります。

多くの借地は土地の賃借権です。ただし契約が地上権の場合は、民法612条の「賃借権の譲渡に承諾が要る」という定めは当てはまりません。どちらなのかは契約書と土地の登記（地上権は登記されていることがあります）で確かめてください。

（出典：e-Gov法令検索 民法）

相続したこと自体を地主にどう伝えるか、地代の振込先や契約書の名義をどう変えるかは、契約書の内容と地主の考え方で変わります。相続人が決まった段階で、地主へ連絡しておくと後の話が進めやすくなります。扱いに迷ったら、司法書士・弁護士に契約書を見てもらってください。

売る前に確かめる5つのこと

売り方を選ぶ前に、次の5つを手元にそろえます。どれも、地主・買い手・業者のだれと話すときにも最初に聞かれる情報です。

確かめること どこで 分かること
①土地の賃貸借契約書（契約期間・更新・地代・譲渡や建替えの条項） 親の書類・地主 残りの期間、譲渡や建替えで地主の承諾が要る旨の定め
②建物の登記（所有者・床面積・建築年） 法務局で登記事項証明書 相続登記が必要か、建物の規模
③土地の登記（地主の名前・住所、抵当権など） 法務局で登記事項証明書 交渉相手が誰か（地主が亡くなっていて相続人が複数、ということもある）
④地代の支払い状況（滞納がないか） 通帳・領収書 地主との関係の出発点
⑤相続人の間の合意（だれが相続し、売ることに賛成か） 遺産分割協議 売主をだれにするか

①の契約書が見つからないこともあります。その場合は、地代の領収書や地主側の控えで、契約の始まった時期と条件を確かめます。契約書がないまま話を進めると、期間や更新の条件をめぐって行き違いが起きやすくなります。

⑤で相続人が複数いて建物を共有で相続した場合は、売るには共有者全員の足並みをそろえる必要があります。

共有のまま売るときの3つの道（全員で売る・自分の持分だけ売る・分割してから売る）は、共有名義の不動産を売る方法で比べています。

4つの売り方の比較

確かめた結果をもとに、次の4つを比べます。表の「底地」とは、借地権が付いた状態の地主の土地のことです。

売り方 向いている場面 価格の決まり方 時間 注意点
①地主に買い取ってもらう（借地権を地主へ返す形） 地主が土地を自由に使いたい・建物が古い 地主との交渉で決まる 地主が前向きなら早い 建物を壊して返すのか、そのまま引き取るのかを先に決める
②地主の承諾を得て第三者へ売る 建物がまだ使える・駅に近いなど買い手がつきやすい 一般の買い手の評価で決まる。承諾の対価（承諾料）を求められることがある 承諾の交渉＋買い手探しで数か月かかることがある 買い手の住宅ローンが組めるかは金融機関次第。承諾は書面でもらう
③地主と一緒に「底地＋借地権」をまとめて売る 地主も底地を手放したい 土地を完全な所有権として売れるので、一般の買い手の候補が広がる。代金は地主との分け方の話し合いで決まる 双方の合意と分け方の話し合いが要る 売れた代金の分け方を先に決める
④借地を扱う買取業者に売る 地主との話し合いが難しい・早く手放したい 業者の査定で決まる。②より低くなりやすい 早い（業者自身が買う） 地主の承諾の取り方を業者がどう扱うかを契約前に確認

売り方1：地主に買い取ってもらう

地主にとっては、借地権が戻れば土地を自由に使えるようになります。そのため、最初に地主へ「買い取っていただくことは考えられますか」と聞くのが、いちばん手間の少ない道になることがあります。

建物を壊して更地で返すのか、建物ごと引き取ってもらうのかで、こちらの費用は大きく変わります。解体を考える前に、空き家を解体するか迷ったら｜壊す前に確認する4つのことの順で確認してください。

売り方2：地主の承諾を得て第三者へ売る

建物がまだ使え、立地が良ければ、一般の買い手に売る方が手取りは大きくなりやすいです。この場合、民法612条のとおり地主の承諾が要ります。承諾の条件として、地主から承諾料（名義書換料と呼ばれることもあります）を求められることがあります。金額は契約や地域の慣行、交渉で決まるもので、法律で一律に決まっているわけではありません。

承諾をもらったら、口約束で済ませず、承諾の内容（だれへの譲渡を、どんな条件で認めるか）を書面にしてもらいます。

売り方3：地主と一緒に底地と借地権をまとめて売る

地主の側も、地代収入が少なく土地を手放したいと考えている場合があります。地主の土地（底地）と借地権をまとめて売れば、買い手は普通の土地付きの家として買えるので、買い手の候補が広がります。

代金の分け方は、地主と事前に決めておく必要があります。分け方で揉めると話が止まるので、不動産会社や不動産鑑定士に入ってもらうと進めやすくなります。

売り方4：借地を扱う買取業者に売る

①〜③が難しいときは、借地権の物件を扱う買取業者が候補になります。業者は買い取った後に地主と交渉したり、底地とまとめたりする出口を持っているため、一般の買い手がつきにくい借地の家でも買い取る場合があります。

価格は、承諾を得て一般の買い手に売る場合より低くなりやすいことを前提にしてください。1社だけで決めず、複数社に同じ資料（契約書・登記・地代の状況）を渡して査定を比べます。仲介と買取の考え方の違いは、空き家は仲介と買取どっちで売る？で、売値でなく手元に残る金額で比べる表にしています。

地主が承諾してくれないとき（借地借家法19条の許可）

地主が承諾してくれないと、売り方2は使えません。ただし、借地借家法第19条は、次のような手続きを用意しています。

  • 第1項：借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、その第三者が土地の賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができる（売買を済ませる前、「譲渡しようとする」段階で申し立てる手続きです）。このとき裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変えたり、財産上の給付（地主へ支払うお金）を条件にしたりできる。
  • 第3項：この申立てがあった後、裁判所が定める期間内に、地主が自ら建物と賃借権の譲渡を受けたいと申し立てたときは、裁判所は相当の対価と条件を定めて、地主への譲渡を命じることができる（いわゆる介入権）。
  • 第6項：裁判所は、原則として、裁判の前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。

（出典：e-Gov法令検索 借地借家法）

つまり、地主が承諾を拒んでも、裁判所の手続きで、許可を得る（財産上の給付などの条件が付くことがあります）か、地主が介入権を使えば地主へ売る、という道があります。ただし、申立てが認められないこともあり、手続きには時間と費用がかかります。申立てを考える段階で、弁護士に相談してください。

地主に聞く質問（文例）

地主との最初の話し合いでは、価格の話を急がず、次のような質問で地主の考えを確かめます。

  1. 「父（母）が亡くなり、私が建物と借地を相続しました。今後の地代のお支払い先と、契約の名義について、どのようにすればよいでしょうか」
  2. 「私は住む予定がないため、手放すことを考えています。土地を戻すかたちで、買い取っていただくことは考えられますか」
  3. 「第三者に売る場合、ご承諾をいただけますか。その際に条件（承諾料など）があれば教えてください」
  4. 「底地を手放すお考えはありますか。もしあれば、一緒に売ることも相談させてください」
  5. 「建物を壊して更地でお返しする必要がありますか。建物のままでもよいですか」

答えは書き留めておき、承諾や条件は書面でもらいます。地主が高齢で話が進まない、相続人が複数いるといった場合は、不動産会社や弁護士に間に入ってもらう方が早いことがあります。

借地権を売ったときの税金の基本

借地権を売って得たお金も、土地を売ったときと同じく譲渡所得として扱われます。租税特別措置法第31条は、「土地若しくは土地の上に存する権利」をまとめて「土地等」と呼び、土地等や建物等で、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるものを譲渡したときは、ほかの所得と分けて計算し、所得税は課税長期譲渡所得金額の100分の15と定めています。借地権は「土地の上に存する権利」に当たり、建物も同じく分離課税の対象です。

（出典：e-Gov法令検索 租税特別措置法）

計算の基本は、国税庁のタックスアンサーNo.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）のとおりです。

  • 譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
  • 譲渡費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが入る
  • 取得費が分からないときや、譲渡価額の5%より少ないときは、譲渡価額の5%を取得費にできる（概算取得費）
  • 相続で取得したものは、原則として、亡くなった親が取得した日から所有期間を数える

地主に払った承諾料をどう扱うか、住民税を含めた税額がいくらになるか、相続税の申告との関係などは、個別の事情で変わります。売る前に税理士に確認してください。だれに何を相談するかの順番は、相続した不動産を売るときの相談先で、税理士・司法書士・不動産会社の使い分けとして整理しています。

よくある質問

Q1. 借地権の家を、地主に黙って売ることはできますか？

A. 民法612条により、借地権を第三者に譲り渡すには地主の承諾が要り、違反して第三者に使わせた場合は契約を解除されるおそれがあります。地主が承諾しないときは、借地借家法19条の裁判所の許可を求める手続きがあります。

Q2. 地主が承諾料を求めてきました。払わなければいけませんか？

A. 承諾料の金額は法律で一律に決まっているものではなく、契約や交渉で決まります。裁判所の許可を求める場合も、裁判所が財産上の給付を条件にすることがあります（借地借家法19条1項）。金額に納得できないときは、弁護士や不動産会社に相談してください。

Q3. 借地権の家を相続しましたが、まず何をすればよいですか？

A. 土地の賃貸借契約書と、建物・土地の登記を確かめ、相続人の間でだれが相続するかを決めてから、地主へ連絡します。地代の支払いは相続後も続くので、支払いが途切れないようにしてください。

Q4. 買取業者に売れば、地主の承諾は要りませんか？

A. 業者が買う場合も、借地権を譲り渡すことに変わりはないため、地主との調整が必要になります。承諾の取り方や費用をだれが負担するかは業者ごとに違うので、契約の前に書面で確認し、複数社を比べてください。

まとめ

  • 借地の家を相続すると、建物と「土地を借りる権利」（地代を払う義務も含む）を引き継ぐ（民法896条）
  • 借地権が土地の賃借権であれば、第三者へ売るには地主の承諾が要る（民法612条）。承諾がなければ、裁判所の許可を求める手続きがある（借地借家法19条）
  • 売る前に、契約書・登記・地代の状況・相続人の合意をそろえる
  • 売り方は ①地主に買い取ってもらう ②承諾を得て第三者へ ③底地とまとめて ④買取業者 の4つを、価格・時間・注意点で比べる
  • 売った利益は土地と同じ譲渡所得。相続した場合は親の取得日から所有期間を数える。税額は税理士に確認

この記事は、条文と公表資料で確認できる範囲の一般的な整理です。個別の契約で売却できるか、いくらで売れるかを保証するものではありません。

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