再建築不可の家を売る前に｜接道2mの確認・3つの売り方・買取業者に聞く質問

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結論：再建築不可の家を売るときは、①役所で前の道が建築基準法の「道路」かどうかと、敷地が何m接しているかを確かめ、②隣地の人に売れないか、③接道を整えれば普通に売れないか、④それでも難しければ買取業者、の順に比べてください。最初に「なぜ再建築不可なのか」を一次情報で確定させないと、どの売り方が合うかを決められません。

相続した実家を不動産会社に見せたら「この家は再建築不可なので、売るのは難しいですね」と言われた。古い住宅地や路地の奥の家では、こうした説明を受けることがあります。

ただ、「再建築不可」と一口に言っても、理由は家ごとに違います。前の道がそもそも建築基準法上の道路でないのか、道路ではあるが接している長さが2mに足りないのか。理由が違えば、取れる手も違います。

この記事では、建築基準法の条文（e-Gov法令検索で原文を確認）と国土交通省の公表資料をもとに、①再建築不可になる仕組み ②売る前に確かめること ③3つの売り方の比較 ④買取業者に聞く質問 をまとめます。個別の判断は、役所の建築指導担当・建築士・不動産会社に確認してください。

相続から売却までの全体の順番は、実家・空き家を相続したら何から？順番で読むガイドにまとめています。

再建築不可とは何か（接道2mのルール）

再建築不可とは、今の建物を壊すと、同じ敷地に新しく建物を建てられない状態のことです。法律の正式な用語ではなく、不動産の取引で使われる呼び方です。

いちばん多い理由は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことです。

• 建築基準法 第43条第1項：建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。
• 建築基準法 第42条第1項：ここでいう「道路」は、同項各号（道路法の道路・位置指定道路など）に当たる幅員4メートル以上のもの（特定行政庁が指定する区域では6メートル）。
• 建築基準法 第42条第2項：幅員4メートル未満の道でも、基準時に建築物が立ち並んでいて特定行政庁が指定したものは道路とみなされる。その場合、道の中心線から2メートルの線が道路の境界線とみなされる（いわゆる「セットバック」）。

（出典：e-Gov法令検索 建築基準法）

つまり、次のような家は再建築不可になりやすい、ということです。

• 前の道が、建築基準法上の「道路」として扱われていない（建築基準法上の道路に指定されていない私道・通路・里道など。私道でも位置指定道路なら道路に当たります）
• 道路には面しているが、接している長さが2mに足りない（旗竿地の竿の部分が細い等）
• 道路に一切面していない（他人の土地に囲まれている）

一方で、第43条第2項には例外があります。

• 第1号（認定）：幅員4m以上の道（道路でないもの）に2m以上接し、国土交通省令の基準に適合する建築物で、特定行政庁が支障がないと認めるもの
• 第2号（許可）：敷地の周囲に広い空地がある等の基準に適合し、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの

この例外に当たるかどうかで、「再建築不可」と言われた家でも建て替えの道が残っている場合があります。当たるかどうかを判断するのは特定行政庁（役所）です。不動産会社の口頭の説明だけで決めないでください。

売る前に確かめる4つのこと

売り方を選ぶ前に、次の4つを確かめます。どれも役所の窓口や登記で確かめられるもので、証明書の取得手数料程度で確かめられます（現地の実測が要る場合は別に費用がかかります）。

確かめること	どこで	分かること
①前の道の種別（42条の何項の道路か、道路でないか）	市区町村の建築指導担当（道路台帳・指定道路図）	セットバックで道路扱いになるのか、そもそも道路でないのか
②敷地が道路に接している長さ	法務局の地積測量図・公図、なければ現地の実測	2mにどれだけ足りないか
③43条2項の認定・許可の実績や基準	同じく建築指導担当	例外で建て替えられる見込みがあるか
④隣地の所有者	法務局で隣地の登記事項証明書	隣地へ売る・土地の一部を買う相談ができる相手か

①と③は、窓口で「この敷地で建て替えをするとしたら、接道はどう扱われますか」と聞くのが早道です。地番と住所、公図の写しを持っていくと話が進みます。

ここで「道路としての扱いはあるが、接道があと数十センチ足りない」と分かれば、隣地から細い帯状の土地を買う・借りるといった手で状況が変わる場合があります。逆に「前の道はそもそも道路ではない」と分かれば、接道を整えるのは難しく、買取業者や隣地への売却が現実的な候補になります。

なお、2025年4月から、木造戸建の大規模なリフォームには建築確認手続きが必要になりました（国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」。対象になる建物の規模や工事の範囲は同ページで確認し、建築士に相談してください）。再建築不可の家を「建て替えずに大きく直して使う」つもりで買う人もいるため、買い手が想定するリフォームで確認申請が要るかどうかは、建築士と役所に先に確認しておくと話が早くなります。

3つの売り方の比較

確かめた結果をもとに、次の3つを比べます。

売り方	向いている家	価格	時間	注意点
①隣地の人に売る	隣地とつなげると接道を満たす・隣地が駐車場や庭を広げたい	隣地にとっての価値で決まるので、条件が合えば下がりにくい	相手次第（すぐ決まることも、断られることも）	相手は一人なので価格交渉が偏りやすい。測量・境界確認の費用負担を先に決める
②接道を整えて仲介で売る	あと少しで2mに届く・セットバックで道路扱いになる	再建築できる土地として売れれば、3つの中で高くなりやすい	隣地との交渉・測量・役所の確認で数か月かかることがある	整える費用と時間を先に見積もる。整わなかった場合の次の手を決めておく
③買取業者に売る	道路でない道に面している・接道を整える見込みがない	再建築できる土地より低くなりやすい	早い（業者が自分で買うため買い手探しが要らない）	複数社の査定で比べる。残置物・測量・境界の扱いを契約前に確認

売り方1：隣地の人に売る

再建築不可の土地でも、隣の土地と一体になれば接道を満たすことがあります。隣地の人にとっては、敷地が広がる・車を置ける・自分の家の建て替えがしやすくなる、といった価値があります。

最初の声かけは、不動産会社を通すか、手紙で用件を簡潔に伝える形が角が立ちにくいです。いきなり価格を出さず、「売却を考えているので、まずお隣にご意向を伺いたい」とだけ伝えます。

売り方2：接道を整えて仲介で売る

接道が足りない長さがわずかなら、隣地の一部を買う・借りる、または42条2項道路としてセットバックする前提で売り出す、といった方法で「再建築できる土地」として売れる場合があります。

ただし、整えられるかどうかは隣地の人の意向と役所の判断次第です。整えるのにかかる費用（測量・登記・隣地への支払い）と時間を先に見積もり、整わなかったら③に切り替える、と決めておくと止まりません。

仲介と買取の考え方の違いは、空き家は仲介と買取どっちで売る？で、売値でなく手元に残る金額で比べる表にしています。

売り方3：買取業者に売る

①②が難しいときは、再建築不可の物件を扱う買取業者が候補になります。業者は、建物をリフォームして貸す、隣地と合わせて活用する、といった出口を持っているため、一般の買い手がつきにくい家でも買い取る場合があります。

価格は、再建築できる土地より低くなりやすいことを前提にしてください。そのうえで、1社だけで決めず、複数社に同じ資料（登記・公図・役所で確かめた接道の内容）を渡して査定を比べます。

買取業者に聞く質問（文例）

査定を頼むときは、価格だけでなく次の質問をすると、業者ごとの違いが見えます。

1. 「この物件が再建築不可である理由を、どのように確認しましたか。役所で道路の種別を確認していますか」
2. 「買い取った後、どのように活用する想定ですか（リフォームして貸す・隣地と合わせる 等）」
3. 「室内の家財（残置物）は、そのままで引き取りますか。処分費は査定額から引かれますか」
4. 「測量や境界の確認は必要ですか。必要なら費用はどちらが負担しますか」
5. 「契約後に建物の不具合が見つかった場合、売主の責任（契約不適合責任）はどう扱いますか」
6. 「査定額は、いつまで有効ですか。決済までの期間はどのくらいですか」

答えがあいまいな業者や、確認をせずに即決を迫る業者は避けたほうが無難です。売れない理由の整理そのものは、空き家が売れない原因は4つも参考にしてください。

解体してから売るのは得か

「建物が古いから、壊して更地にした方が売れるのでは」と考える方もいます。しかし再建築不可の土地では、一度壊すと、43条2項の認定・許可に当たらない限り新しい建物を建てられないため、更地にすると使い道がさらに狭まることがあります。建物を残したまま「リフォームして使える家」として売る方が、買い手の候補が広がる場合もあります。

解体するかどうかを決める前に確認することは、空き家を解体するか迷ったら｜壊す前に確認する4つのことにまとめています。再建築不可の家では、解体の前に、役所で接道の扱いを確かめておいてください。

相続した再建築不可の家で先にやること

相続した家が再建築不可だった場合は、売り方を考える前に名義を整えます。相続登記が済んでいないと買主への名義変更ができないため、隣地への売却も業者への売却も手続きを最後まで進められません。誰に何を相談するかの順番は、相続した不動産を売るときの相談先で、税理士・司法書士・不動産会社の使い分けとして整理しています。

よくある質問

Q1. 再建築不可の家は、絶対に建て替えられないのですか？

A. 建築基準法第43条第2項の認定・許可に当たれば、建て替えられる場合があります。当たるかどうかは特定行政庁（役所）が判断するので、建築指導担当の窓口で確認してください。

Q2. 再建築不可かどうかは、どこで分かりますか？

A. 市区町村の建築指導担当で、前の道が建築基準法上の道路か（42条の何項か）を確認し、法務局の公図・地積測量図で接道の長さを確かめます。不動産会社の説明だけで決めず、役所で確認した内容を手元に残してください。

Q3. 再建築不可の家でも、リフォームはできますか？

A. リフォームの内容によります。2025年4月から木造戸建の大規模なリフォームには建築確認手続きが必要になったため（国土交通省）、工事の内容で確認申請が要るかどうかを、建築士と役所に先に確認してください。

Q4. 買取業者は1社に決めてよいですか？

A. 価格や条件は業者ごとに違うため、複数社に同じ資料を渡して比べるのが基本です。上の「買取業者に聞く質問」を使うと、価格以外の違い（残置物・測量・契約不適合責任の扱い）も比べられます。

まとめ

• 再建築不可の多くは、建築基準法の「道路に2m以上接する」ルール（第43条）を満たしていないことが理由
• 売る前に、役所で道路の種別と接道、43条2項の例外の見込み、隣地の所有者を確かめる
• 売り方は ①隣地へ売る ②接道を整えて仲介で売る ③買取業者に売る の3つを、価格・時間・注意点で比べる
• 買取業者は複数社に同じ資料で査定を頼み、残置物・測量・契約不適合責任の扱いを聞く
• 解体は、接道の扱いを確かめてから決める

この記事は、条文と公表資料で確認できる範囲の一般的な整理です。個別の物件で建て替えができるか、いくらで売れるかを保証するものではありません。

出典

• e-Gov法令検索「建築基準法」第42条・第43条 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
• 国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html