投稿者: DAICHI

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結論：相続した借地権の家を売るときは、①契約書と登記で「何を相続したか」（建物の名義・土地の賃貸借の条件）を確かめ、②まず地主に「買い取ってもらえないか」を聞き、③だめなら地主の承諾を得て第三者へ売る、④承諾が得られなければ裁判所の許可（借地借家法19条）か、借地を扱う買取業者、の順に比べてください。地主の承諾なしに第三者へ売ると、契約を解除されるおそれがあります（民法612条）。

親が借りた土地の上に家を建てて住んでいた。その家を相続したが、自分は住まないので売りたい。ところが不動産会社に相談すると「借地なので、地主さんの承諾が要りますね」と言われて、話が止まってしまう。借地の家ではよくある場面です。

借地権の家は、建物は自分のもの、土地は地主のもの、という二重の関係になっています。だから売るときも、自分だけでは決めきれません。ただ、手順を知っていれば、地主との話し合いが止まった場合にも次の手があります。

この記事では、民法・借地借家法・租税特別措置法の条文（e-Gov法令検索で原文を確認）と国税庁の公表資料をもとに、①借地権を相続すると何が引き継がれるか ②売る前に確かめること ③4つの売り方の比較 ④地主の承諾が得られないときの裁判所の許可 ⑤地主に聞く質問 ⑥税金の基本 をまとめます。個別の判断は、弁護士・司法書士・税理士・不動産会社に確認してください。

相続から売却までの全体の順番は、実家・空き家を相続したら何から？順番で読むガイドにまとめています。

借地権を相続すると、何を引き継ぐのか

借地権とは、建物を持つために他人の土地を借りる権利のことです（借地借家法の対象。土地の賃借権または地上権）。借地の家を相続すると、ふつうは次の2つを引き継ぎます。

• 建物（相続登記をするまでは、登記上の所有者は親のままです）
• 土地を借りる権利（地主との賃貸借契約の借主の立場。地代を払う義務も含む）

民法第896条は「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と定めています。地代の支払い義務も、契約の条件も、そのまま引き継ぐと考えておくのが安全です。

一方で、民法第612条は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定め、第2項で、これに違反して第三者に使わせたときは賃貸人は契約を解除できるとしています。相続で引き継いだ借地権を第三者へ売る場面は、この「譲り渡し」に当たります。

多くの借地は土地の賃借権です。ただし契約が地上権の場合は、民法612条の「賃借権の譲渡に承諾が要る」という定めは当てはまりません。どちらなのかは契約書と土地の登記（地上権は登記されていることがあります）で確かめてください。

（出典：e-Gov法令検索 民法）

相続したこと自体を地主にどう伝えるか、地代の振込先や契約書の名義をどう変えるかは、契約書の内容と地主の考え方で変わります。相続人が決まった段階で、地主へ連絡しておくと後の話が進めやすくなります。扱いに迷ったら、司法書士・弁護士に契約書を見てもらってください。

売る前に確かめる5つのこと

売り方を選ぶ前に、次の5つを手元にそろえます。どれも、地主・買い手・業者のだれと話すときにも最初に聞かれる情報です。

①の契約書が見つからないこともあります。その場合は、地代の領収書や地主側の控えで、契約の始まった時期と条件を確かめます。契約書がないまま話を進めると、期間や更新の条件をめぐって行き違いが起きやすくなります。

⑤で相続人が複数いて建物を共有で相続した場合は、売るには共有者全員の足並みをそろえる必要があります。

共有のまま売るときの3つの道（全員で売る・自分の持分だけ売る・分割してから売る）は、共有名義の不動産を売る方法で比べています。

4つの売り方の比較

確かめた結果をもとに、次の4つを比べます。表の「底地」とは、借地権が付いた状態の地主の土地のことです。

売り方1：地主に買い取ってもらう

地主にとっては、借地権が戻れば土地を自由に使えるようになります。そのため、最初に地主へ「買い取っていただくことは考えられますか」と聞くのが、いちばん手間の少ない道になることがあります。

建物を壊して更地で返すのか、建物ごと引き取ってもらうのかで、こちらの費用は大きく変わります。解体を考える前に、空き家を解体するか迷ったら｜壊す前に確認する4つのことの順で確認してください。

売り方2：地主の承諾を得て第三者へ売る

建物がまだ使え、立地が良ければ、一般の買い手に売る方が手取りは大きくなりやすいです。この場合、民法612条のとおり地主の承諾が要ります。承諾の条件として、地主から承諾料（名義書換料と呼ばれることもあります）を求められることがあります。金額は契約や地域の慣行、交渉で決まるもので、法律で一律に決まっているわけではありません。

承諾をもらったら、口約束で済ませず、承諾の内容（だれへの譲渡を、どんな条件で認めるか）を書面にしてもらいます。

売り方3：地主と一緒に底地と借地権をまとめて売る

地主の側も、地代収入が少なく土地を手放したいと考えている場合があります。地主の土地（底地）と借地権をまとめて売れば、買い手は普通の土地付きの家として買えるので、買い手の候補が広がります。

代金の分け方は、地主と事前に決めておく必要があります。分け方で揉めると話が止まるので、不動産会社や不動産鑑定士に入ってもらうと進めやすくなります。

売り方4：借地を扱う買取業者に売る

①〜③が難しいときは、借地権の物件を扱う買取業者が候補になります。業者は買い取った後に地主と交渉したり、底地とまとめたりする出口を持っているため、一般の買い手がつきにくい借地の家でも買い取る場合があります。

価格は、承諾を得て一般の買い手に売る場合より低くなりやすいことを前提にしてください。1社だけで決めず、複数社に同じ資料（契約書・登記・地代の状況）を渡して査定を比べます。仲介と買取の考え方の違いは、空き家は仲介と買取どっちで売る？で、売値でなく手元に残る金額で比べる表にしています。

地主が承諾してくれないとき（借地借家法19条の許可）

地主が承諾してくれないと、売り方2は使えません。ただし、借地借家法第19条は、次のような手続きを用意しています。

• 第1項：借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、その第三者が土地の賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができる（売買を済ませる前、「譲渡しようとする」段階で申し立てる手続きです）。このとき裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変えたり、財産上の給付（地主へ支払うお金）を条件にしたりできる。
• 第3項：この申立てがあった後、裁判所が定める期間内に、地主が自ら建物と賃借権の譲渡を受けたいと申し立てたときは、裁判所は相当の対価と条件を定めて、地主への譲渡を命じることができる（いわゆる介入権）。
• 第6項：裁判所は、原則として、裁判の前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。

（出典：e-Gov法令検索 借地借家法）

つまり、地主が承諾を拒んでも、裁判所の手続きで、許可を得る（財産上の給付などの条件が付くことがあります）か、地主が介入権を使えば地主へ売る、という道があります。ただし、申立てが認められないこともあり、手続きには時間と費用がかかります。申立てを考える段階で、弁護士に相談してください。

地主に聞く質問（文例）

地主との最初の話し合いでは、価格の話を急がず、次のような質問で地主の考えを確かめます。

1. 「父（母）が亡くなり、私が建物と借地を相続しました。今後の地代のお支払い先と、契約の名義について、どのようにすればよいでしょうか」
2. 「私は住む予定がないため、手放すことを考えています。土地を戻すかたちで、買い取っていただくことは考えられますか」
3. 「第三者に売る場合、ご承諾をいただけますか。その際に条件（承諾料など）があれば教えてください」
4. 「底地を手放すお考えはありますか。もしあれば、一緒に売ることも相談させてください」
5. 「建物を壊して更地でお返しする必要がありますか。建物のままでもよいですか」

答えは書き留めておき、承諾や条件は書面でもらいます。地主が高齢で話が進まない、相続人が複数いるといった場合は、不動産会社や弁護士に間に入ってもらう方が早いことがあります。

借地権を売ったときの税金の基本

借地権を売って得たお金も、土地を売ったときと同じく譲渡所得として扱われます。租税特別措置法第31条は、「土地若しくは土地の上に存する権利」をまとめて「土地等」と呼び、土地等や建物等で、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるものを譲渡したときは、ほかの所得と分けて計算し、所得税は課税長期譲渡所得金額の100分の15と定めています。借地権は「土地の上に存する権利」に当たり、建物も同じく分離課税の対象です。

（出典：e-Gov法令検索 租税特別措置法）

計算の基本は、国税庁のタックスアンサーNo.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）のとおりです。

• 譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
• 譲渡費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが入る
• 取得費が分からないときや、譲渡価額の5%より少ないときは、譲渡価額の5%を取得費にできる（概算取得費）
• 相続で取得したものは、原則として、亡くなった親が取得した日から所有期間を数える

地主に払った承諾料をどう扱うか、住民税を含めた税額がいくらになるか、相続税の申告との関係などは、個別の事情で変わります。売る前に税理士に確認してください。だれに何を相談するかの順番は、相続した不動産を売るときの相談先で、税理士・司法書士・不動産会社の使い分けとして整理しています。

よくある質問

Q1. 借地権の家を、地主に黙って売ることはできますか？

A. 民法612条により、借地権を第三者に譲り渡すには地主の承諾が要り、違反して第三者に使わせた場合は契約を解除されるおそれがあります。地主が承諾しないときは、借地借家法19条の裁判所の許可を求める手続きがあります。

Q2. 地主が承諾料を求めてきました。払わなければいけませんか？

A. 承諾料の金額は法律で一律に決まっているものではなく、契約や交渉で決まります。裁判所の許可を求める場合も、裁判所が財産上の給付を条件にすることがあります（借地借家法19条1項）。金額に納得できないときは、弁護士や不動産会社に相談してください。

Q3. 借地権の家を相続しましたが、まず何をすればよいですか？

A. 土地の賃貸借契約書と、建物・土地の登記を確かめ、相続人の間でだれが相続するかを決めてから、地主へ連絡します。地代の支払いは相続後も続くので、支払いが途切れないようにしてください。

Q4. 買取業者に売れば、地主の承諾は要りませんか？

A. 業者が買う場合も、借地権を譲り渡すことに変わりはないため、地主との調整が必要になります。承諾の取り方や費用をだれが負担するかは業者ごとに違うので、契約の前に書面で確認し、複数社を比べてください。

まとめ

• 借地の家を相続すると、建物と「土地を借りる権利」（地代を払う義務も含む）を引き継ぐ（民法896条）
• 借地権が土地の賃借権であれば、第三者へ売るには地主の承諾が要る（民法612条）。承諾がなければ、裁判所の許可を求める手続きがある（借地借家法19条）
• 売る前に、契約書・登記・地代の状況・相続人の合意をそろえる
• 売り方は ①地主に買い取ってもらう ②承諾を得て第三者へ ③底地とまとめて ④買取業者 の4つを、価格・時間・注意点で比べる
• 売った利益は土地と同じ譲渡所得。相続した場合は親の取得日から所有期間を数える。税額は税理士に確認

この記事は、条文と公表資料で確認できる範囲の一般的な整理です。個別の契約で売却できるか、いくらで売れるかを保証するものではありません。

出典

• e-Gov法令検索「民法」第612条・第896条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
• e-Gov法令検索「借地借家法」第19条 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
• e-Gov法令検索「租税特別措置法」第31条 https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
• 国税庁 タックスアンサーNo.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

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結論：再建築不可の家を売るときは、①役所で前の道が建築基準法の「道路」かどうかと、敷地が何m接しているかを確かめ、②隣地の人に売れないか、③接道を整えれば普通に売れないか、④それでも難しければ買取業者、の順に比べてください。最初に「なぜ再建築不可なのか」を一次情報で確定させないと、どの売り方が合うかを決められません。

相続した実家を不動産会社に見せたら「この家は再建築不可なので、売るのは難しいですね」と言われた。古い住宅地や路地の奥の家では、こうした説明を受けることがあります。

ただ、「再建築不可」と一口に言っても、理由は家ごとに違います。前の道がそもそも建築基準法上の道路でないのか、道路ではあるが接している長さが2mに足りないのか。理由が違えば、取れる手も違います。

この記事では、建築基準法の条文（e-Gov法令検索で原文を確認）と国土交通省の公表資料をもとに、①再建築不可になる仕組み ②売る前に確かめること ③3つの売り方の比較 ④買取業者に聞く質問 をまとめます。個別の判断は、役所の建築指導担当・建築士・不動産会社に確認してください。

相続から売却までの全体の順番は、実家・空き家を相続したら何から？順番で読むガイドにまとめています。

再建築不可とは何か（接道2mのルール）

再建築不可とは、今の建物を壊すと、同じ敷地に新しく建物を建てられない状態のことです。法律の正式な用語ではなく、不動産の取引で使われる呼び方です。

いちばん多い理由は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことです。

• 建築基準法 第43条第1項：建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。
• 建築基準法 第42条第1項：ここでいう「道路」は、同項各号（道路法の道路・位置指定道路など）に当たる幅員4メートル以上のもの（特定行政庁が指定する区域では6メートル）。
• 建築基準法 第42条第2項：幅員4メートル未満の道でも、基準時に建築物が立ち並んでいて特定行政庁が指定したものは道路とみなされる。その場合、道の中心線から2メートルの線が道路の境界線とみなされる（いわゆる「セットバック」）。

（出典：e-Gov法令検索 建築基準法）

つまり、次のような家は再建築不可になりやすい、ということです。

• 前の道が、建築基準法上の「道路」として扱われていない（建築基準法上の道路に指定されていない私道・通路・里道など。私道でも位置指定道路なら道路に当たります）
• 道路には面しているが、接している長さが2mに足りない（旗竿地の竿の部分が細い等）
• 道路に一切面していない（他人の土地に囲まれている）

一方で、第43条第2項には例外があります。

• 第1号（認定）：幅員4m以上の道（道路でないもの）に2m以上接し、国土交通省令の基準に適合する建築物で、特定行政庁が支障がないと認めるもの
• 第2号（許可）：敷地の周囲に広い空地がある等の基準に適合し、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの

この例外に当たるかどうかで、「再建築不可」と言われた家でも建て替えの道が残っている場合があります。当たるかどうかを判断するのは特定行政庁（役所）です。不動産会社の口頭の説明だけで決めないでください。

売る前に確かめる4つのこと

売り方を選ぶ前に、次の4つを確かめます。どれも役所の窓口や登記で確かめられるもので、証明書の取得手数料程度で確かめられます（現地の実測が要る場合は別に費用がかかります）。

①と③は、窓口で「この敷地で建て替えをするとしたら、接道はどう扱われますか」と聞くのが早道です。地番と住所、公図の写しを持っていくと話が進みます。

ここで「道路としての扱いはあるが、接道があと数十センチ足りない」と分かれば、隣地から細い帯状の土地を買う・借りるといった手で状況が変わる場合があります。逆に「前の道はそもそも道路ではない」と分かれば、接道を整えるのは難しく、買取業者や隣地への売却が現実的な候補になります。

なお、2025年4月から、木造戸建の大規模なリフォームには建築確認手続きが必要になりました（国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」。対象になる建物の規模や工事の範囲は同ページで確認し、建築士に相談してください）。再建築不可の家を「建て替えずに大きく直して使う」つもりで買う人もいるため、買い手が想定するリフォームで確認申請が要るかどうかは、建築士と役所に先に確認しておくと話が早くなります。

3つの売り方の比較

確かめた結果をもとに、次の3つを比べます。

売り方1：隣地の人に売る

再建築不可の土地でも、隣の土地と一体になれば接道を満たすことがあります。隣地の人にとっては、敷地が広がる・車を置ける・自分の家の建て替えがしやすくなる、といった価値があります。

最初の声かけは、不動産会社を通すか、手紙で用件を簡潔に伝える形が角が立ちにくいです。いきなり価格を出さず、「売却を考えているので、まずお隣にご意向を伺いたい」とだけ伝えます。

売り方2：接道を整えて仲介で売る

接道が足りない長さがわずかなら、隣地の一部を買う・借りる、または42条2項道路としてセットバックする前提で売り出す、といった方法で「再建築できる土地」として売れる場合があります。

ただし、整えられるかどうかは隣地の人の意向と役所の判断次第です。整えるのにかかる費用（測量・登記・隣地への支払い）と時間を先に見積もり、整わなかったら③に切り替える、と決めておくと止まりません。

仲介と買取の考え方の違いは、空き家は仲介と買取どっちで売る？で、売値でなく手元に残る金額で比べる表にしています。

売り方3：買取業者に売る

①②が難しいときは、再建築不可の物件を扱う買取業者が候補になります。業者は、建物をリフォームして貸す、隣地と合わせて活用する、といった出口を持っているため、一般の買い手がつきにくい家でも買い取る場合があります。

価格は、再建築できる土地より低くなりやすいことを前提にしてください。そのうえで、1社だけで決めず、複数社に同じ資料（登記・公図・役所で確かめた接道の内容）を渡して査定を比べます。

買取業者に聞く質問（文例）

査定を頼むときは、価格だけでなく次の質問をすると、業者ごとの違いが見えます。

1. 「この物件が再建築不可である理由を、どのように確認しましたか。役所で道路の種別を確認していますか」
2. 「買い取った後、どのように活用する想定ですか（リフォームして貸す・隣地と合わせる 等）」
3. 「室内の家財（残置物）は、そのままで引き取りますか。処分費は査定額から引かれますか」
4. 「測量や境界の確認は必要ですか。必要なら費用はどちらが負担しますか」
5. 「契約後に建物の不具合が見つかった場合、売主の責任（契約不適合責任）はどう扱いますか」
6. 「査定額は、いつまで有効ですか。決済までの期間はどのくらいですか」

答えがあいまいな業者や、確認をせずに即決を迫る業者は避けたほうが無難です。売れない理由の整理そのものは、空き家が売れない原因は4つも参考にしてください。

解体してから売るのは得か

「建物が古いから、壊して更地にした方が売れるのでは」と考える方もいます。しかし再建築不可の土地では、一度壊すと、43条2項の認定・許可に当たらない限り新しい建物を建てられないため、更地にすると使い道がさらに狭まることがあります。建物を残したまま「リフォームして使える家」として売る方が、買い手の候補が広がる場合もあります。

解体するかどうかを決める前に確認することは、空き家を解体するか迷ったら｜壊す前に確認する4つのことにまとめています。再建築不可の家では、解体の前に、役所で接道の扱いを確かめておいてください。

相続した再建築不可の家で先にやること

相続した家が再建築不可だった場合は、売り方を考える前に名義を整えます。相続登記が済んでいないと買主への名義変更ができないため、隣地への売却も業者への売却も手続きを最後まで進められません。誰に何を相談するかの順番は、相続した不動産を売るときの相談先で、税理士・司法書士・不動産会社の使い分けとして整理しています。

よくある質問

Q1. 再建築不可の家は、絶対に建て替えられないのですか？

A. 建築基準法第43条第2項の認定・許可に当たれば、建て替えられる場合があります。当たるかどうかは特定行政庁（役所）が判断するので、建築指導担当の窓口で確認してください。

Q2. 再建築不可かどうかは、どこで分かりますか？

A. 市区町村の建築指導担当で、前の道が建築基準法上の道路か（42条の何項か）を確認し、法務局の公図・地積測量図で接道の長さを確かめます。不動産会社の説明だけで決めず、役所で確認した内容を手元に残してください。

Q3. 再建築不可の家でも、リフォームはできますか？

A. リフォームの内容によります。2025年4月から木造戸建の大規模なリフォームには建築確認手続きが必要になったため（国土交通省）、工事の内容で確認申請が要るかどうかを、建築士と役所に先に確認してください。

Q4. 買取業者は1社に決めてよいですか？

A. 価格や条件は業者ごとに違うため、複数社に同じ資料を渡して比べるのが基本です。上の「買取業者に聞く質問」を使うと、価格以外の違い（残置物・測量・契約不適合責任の扱い）も比べられます。

まとめ

• 再建築不可の多くは、建築基準法の「道路に2m以上接する」ルール（第43条）を満たしていないことが理由
• 売る前に、役所で道路の種別と接道、43条2項の例外の見込み、隣地の所有者を確かめる
• 売り方は ①隣地へ売る ②接道を整えて仲介で売る ③買取業者に売る の3つを、価格・時間・注意点で比べる
• 買取業者は複数社に同じ資料で査定を頼み、残置物・測量・契約不適合責任の扱いを聞く
• 解体は、接道の扱いを確かめてから決める

この記事は、条文と公表資料で確認できる範囲の一般的な整理です。個別の物件で建て替えができるか、いくらで売れるかを保証するものではありません。

出典

• e-Gov法令検索「建築基準法」第42条・第43条 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
• 国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html

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結論：共有名義の不動産を売る道は「全員で売る」「自分の持分だけ売る」「分けてから売る」の3つです。手元に残る金額が一番大きくなりやすいのは全員で売る道ですが、全員の合意が要ります。合意が取れないときに一人で動けるのは持分だけを売る道で、その代わり価格は下がりやすくなります。まず共有者全員の名前と連絡先、持分の割合を登記で確かめてから、どの道かを選んでください。

親から相続した実家や土地が、兄弟姉妹の共有名義になっている。誰も住む予定はないので売りたいが、一人が反対している、あるいは連絡が取れない。相続した不動産では、こうした状況がよく起こります。

この記事では、共有名義のまま売るときの3つの道を、①誰の同意が要るか ②価格はどうなりやすいか ③税金の特例が使えるか ④かかる時間 で比べます。法律の部分は民法の条文（e-Gov法令検索）、税金は国税庁のタックスアンサーを開いて確認した範囲で書いています。個別の判断は司法書士・弁護士・税理士に確認してください。

相続から売却までの全体の順番は、実家・空き家を相続したら何から？順番で読むガイドにまとめています。

まず確かめる3つのこと（登記・連絡先・持分）

どの道を選ぶにしても、最初に次の3つを手元にそろえます。ここが曖昧なまま不動産会社に相談しても、「全員の意思が確認できてから」と言われて止まります。

1. 登記上の名義人と持分の割合：登記事項証明書で、誰が何分の何を持っているかを確認します。相続登記がまだ親の名義のままなら、先に相続登記が必要です（相続登記は令和6年4月1日から申請が義務になっています。法務省の民事基本法制の見直しのページ参照）。
2. 共有者全員の連絡先：全員と連絡が取れるか。取れない人がいる場合は、後で説明する裁判所の手続きが候補になります。
3. 各共有者の意向：売りたい・残したい・住みたい・決めていない。理由もメモしておくと、話し合いのときに条件のすり合わせができます。

兄弟の間で話が進まない理由と、話し合いの前にそろえる数字は相続した実家の話し合いが止まる理由で整理しています。

3つの道の比較表

表の「価格」は傾向であり、個別の物件で必ずそうなるわけではありません。実際の金額は、複数の会社に査定や買取の見積りを出してもらって比べます。

道1：全員で売る（価格は有利になりやすい、条件は全員の合意）

物件全体を一つとして売るには、共有者全員がそれぞれの持分を売ることに合意する必要があります。民法251条は、共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が必要と定めています。また、252条は管理に関することを持分の価格の過半数で決めると定めていますが、変更はその対象から外しています。さらに、各共有者が処分できるのは自分の持分だけです。つまり、持分が過半数でも、他の人の反対を押し切って全体を売ることはできません。

合意が取れれば、手順は通常の売却と同じです。仲介で時間をかけて売るか、買取で早く確実に売るかは、空き家は仲介と買取どっちで売る？で、手元に残る金額での比べ方を説明しています。

全員で売るときに決めておくこと：

• 窓口になる人：不動産会社とのやり取りを一人に決める。全員がばらばらに連絡すると話が混乱します。
• 売り出し価格の下限：「この金額以下なら売らない」を事前に書面やメッセージで共有しておく。
• 費用の分担：測量・解体・残置物の片付けの費用を、持分の割合で負担するのか、売却代金から差し引くのか。
• 税金の相談先：譲渡所得の申告は各自が行います。相続人ごとに使える特例が違う場合があるので、早めに税理士に相談します。相談先の使い分けは相続した不動産を売るときの相談先にまとめました。

道2：自分の持分だけ売る（同意は不要、価格は下がりやすい）

持分は各共有者の財産です。民法は、自分の持分を第三者に売ることについて、他の共有者の同意を求めていません（251条の同意は「共有物そのものに変更を加える」場合の話です）。そのため、他の共有者が反対していても、連絡がつかなくても、自分の持分だけを売ることはできます。

ただし、買う側から見ると、持分だけを買っても物件を自由に使えるわけではなく、他の共有者との調整を引き受けることになります。一般の個人が買うことはまれで、主な買い手は共有持分を専門に扱う買取業者です。その分、提示額は「物件全体の価格×自分の持分割合」より低くなりやすいと考えておきます。

持分を売る前に確かめること：

• 他の共有者に買い取ってもらえないか：同じ兄弟姉妹が自分の持分を買ってくれるなら、第三者に売るより話が早く、関係もこじれにくい場合があります。
• 複数社の見積り：持分の買取額は会社によって差が出ます。1社だけで決めない。
• 売った後のこと：第三者が共有者に加わると、残った兄弟姉妹はその会社と話をすることになります。家族との関係を考えて、事前に一言伝えるかどうかも決めておきます。

道3：分けてから売る（共有物分割）

共有をやめて、自分の部分を単独の名義にしてから売る道です。民法256条により、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（5年を超えない期間内は分割しないという契約がある場合を除く）。

分け方は、土地を線で分ける（現物分割）、一人が全体を取得して他の人にお金を払う、全体を売って代金を分ける、などがあります。話し合い（協議）がまとまらない、または協議ができないときは、裁判所に分割を請求できます（258条）。裁判所は、現物で分ける方法や、一部の共有者に他の共有者の持分を取得させてお金を払わせる方法で分割を命じることができ、それができない、または分けると価格が著しく下がるおそれがあるときは、競売を命じることができます。

相続した不動産で気をつける点：共有の持分が相続財産に含まれていて、まだ遺産分割をしていない場合は、原則としてこの裁判による分割ではなく遺産分割の手続きで分けます（258条の2）。ただし、相続開始から10年を過ぎると、条件によってはこの裁判による分割もできるようになります。自分のケースがどちらに当たるかは、司法書士か弁護士に確認してください。

共有者と連絡が取れないとき（令和3年改正で加わった手続き）

共有者の中に、誰なのか分からない人や、所在が分からない人がいるときのために、令和3年の民法改正（令和5年4月1日施行）で裁判所の手続きが加わりました。

• 所在等不明共有者の持分の取得（262条の2）：裁判所の裁判で、所在が分からない共有者の持分を、請求した共有者が取得できる。
• 所在等不明共有者の持分の譲渡（262条の3）：所在が分からない共有者以外の全員が持分を特定の人に譲渡することを条件に、所在不明者の持分もその人に譲渡する権限を、裁判所が請求した共有者に与えられる。つまり、物件全体をまとめて売れるようにする手続きです。

どちらも、所在不明者の持分が相続財産に属し、まだ遺産分割をすべき場合は、相続開始から10年を過ぎていないと使えません。また、所在不明者には、取得の場合は持分の時価相当額、譲渡の場合は代金を持分に応じて分けた額を支払う仕組みがあります。手続きの細部は司法書士・弁護士に相談してください。

税金：空き家の3,000万円控除は相続人の人数で上限が変わる

相続した空き家（または取り壊した後の敷地）を売ったときは、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却です。

共有名義で特に気をつけたいのは、令和6年1月1日以後の売却では、その家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いると、控除の上限が1人2,000万円になる点です。兄弟3人で共有している場合は、ここで手取りの試算が変わります。

特例には建物や売却についての細かい要件があり、道2・道3のように一部の持分だけを動かす場合の扱いも含めて、売る前に税理士へ確認してください。「売った後で特例が使えないと分かった」を避けるためです。

よくある質問

Q1. 共有者の一人が反対しています。持分が過半数なら売れますか？

A. 反対している共有者がいる限り、物件全体の売却はできません（所在不明の共有者がいる場合だけは、262条の3の手続きがあります）。民法252条の「過半数で決める」は管理に関することで、物件全体を売るには、各共有者がそれぞれの持分を売ることへの全員の合意が必要です。一人で動けるのは自分の持分を売る道か、分割を請求する道です。

Q2. 自分の持分を売ったら、他の兄弟に知らせる義務はありますか？

A. 民法上、持分の売却に他の共有者の同意は求められていません。ただし、持分を買った人や会社が、その後に他の共有者へ連絡してくることは考えられます。家族との関係を考えて、事前に伝えるかどうかを決めておくことをおすすめします。

Q3. 兄弟の一人と何年も連絡が取れません。売る方法はありますか？

A. 令和5年4月1日施行の改正で、裁判所の裁判により所在不明者の持分を取得する、または全体をまとめて譲渡できるようにする手続き（民法262条の2・262条の3）が加わりました。相続財産の場合は相続開始から10年の要件があるので、司法書士・弁護士に確認してください。

Q4. 持分を買取業者に売ると、いくらになりますか？

A. 物件の価格、持分の割合、他の共有者の状況で変わるため、一律の目安はありません。一般に、物件全体の価格を持分で割った金額より低い提示になりやすいので、複数社に見積りを出してもらい、全員で売る場合の試算と並べて比べてください。

出典

• e-Gov法令検索「民法」第206条・第251条・第252条・第256条・第258条・第258条の2・第262条の2・第262条の3 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

関連記事：兄弟で相続した実家を貸す前に｜名義と契約で止まる2か所／空き家が売れない原因は4つ

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結論：空き家の年間維持費は「全国の相場」ではなく、自分の納税通知書・保険証券・直近12か月の請求書から8項目で出します。まず毎年の支出と一度きりの支出を分け、金額が分からない項目は0円にせず「要確認」と残してください。

空き家の年間負担は、納税通知書や保険証券、管理の請求書を集めて確認できます。この記事では、相続した実家を保有中の方が、毎年続く費用と一度きりの支出を分けるための8項目を整理します。

参考として、国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、年間の維持管理費が5万円未満の割合は、費用なしを含め約半数でした。これは世帯が所有する複数種類の空き家を集計した分布で、相続した実家だけの相場や、必要な管理を行うための予算を示すものではありません。

空き家を残すか、貸すか、売るかを考えるなら、固定資産税だけでなく、保険、電気・水道、見回り、草刈り、設備の点検なども確認します。まず直近12か月の請求書と契約を集め、「実際に払った金額」「見積り」「未確認」を分けましょう。金額が分からない項目は0円にせず、「要確認」と残してください。相続から管理・売却までの全体の順番は、実家・空き家を相続したら何から？順番で読むガイドにまとめています。

まず「毎年の支出」と「今年だけの支出」を分ける

空き家の費用を一つの合計にすると、毎年続く負担と、今年だけ発生した修繕が混ざります。売る・貸す・残すを比べる前に、費用を次の3種類に分けます。

• 毎年または毎月続く支出：税、保険、光熱費、管理契約など
• 周期的な支出：草刈り、排水設備の点検、屋根・外壁の点検など
• 一度だけ・発生時だけの支出：修理、撤去、家財処分、災害復旧など

周期的な作業は、直近の請求額と実施間隔を記録します。年額へ換算する場合も、業者の見積りや実績がない数字を入れないでください。売却代金や賃料収入も、維持費の欄には混ぜず、別に比較します。

調査で見る全国分布：5万円未満は約半数

国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」（2025年8月公表）は、年間維持管理費の区分を公表しています。全体では5万円未満の区分を合計すると47.8％（約半数）で、「費用はかかっていない」は12.1％でした。単独の区分では「10万〜20万円未満」が16.7％と最も高くなっています。

出典：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」冊子p.89、図表4-74（PDFの93ページ目）。5万円未満の47.8％は、上の最初の4区分の公表割合を合計した値です。小計のため、表の各区分へ重ねて足しません。

調査には貸家用・売却用・二次的住宅や別荘用なども含まれ、法人・団体等が所有する空き家は含まれません。平均額や相続した実家だけの見積額ではなく、費用が少ないことが管理の十分さを示すわけでもありません。

調査の費用定義は、管理委託料、電話・ガス・水道等の契約費、交通費、税金などです。共同住宅や長屋では共益費・管理費、修繕積立金も含まれます（冊子p.8）。以下の記入欄は、調査への回答を再現する表ではなく、自分の現金支出を整理する表です。保険や都度修繕も確認し、毎年の費用と一度きりの支出を分けます。

年間負担を確認する8項目

借入返済、家財処分、大規模修繕などは、維持管理費と混ぜず、意思決定用の現金収支として別欄に置きます。

1. 税は納税通知書の「税額」を使う

固定資産税と都市計画税は、納税通知書・課税明細で実際の金額を確認します。住宅用地特例の率は税目で異なります。固定資産税では、小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで）の課税標準は価格の6分の1、一般住宅用地は3分の1です。都市計画税の課税標準は、それぞれ3分の1、3分の2です。

これらは土地の課税標準の特例で、土地・建物を合わせた税額が単純に6倍になるという意味ではありません。面積、評価、負担調整、自治体の軽減等により実額は異なるため、この表では自分で税率から推計せず、通知書の年税額を使います。

また、国土交通省は、管理不全空家等または特定空家等として市区町村から勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外されると案内しています（管理不全空家等は2023年12月施行の改正で加わった区分です）。建物を残すだけで将来の税額が確定するわけではありません。納税通知書と自治体の担当窓口で、自分の土地の区分を確認してください。特例が外れる条件の詳しい整理は、空き家の固定資産税は本当に6倍になるのかで解説しています。

2. 保険は「空き家になった後の条件」を確認する

住まなくなった後も、以前と同じ契約条件が続くとは限りません。保険会社へ、空き家になったことの通知が必要か、現在の補償がどう扱われるか、保険料と更新日を確認します。自己判断で解約したり、「修理代は保険で必ず出る」と見込んだりしないでください。保険会社に確認する項目は、空き家になった実家の火災保険｜「そのまま」が一番危ない4つの理由にまとめています。

「保険で無料修理できる」と勧誘されても、契約前に保険会社へ直接確認します。火災保険を使った住宅修理契約について、消費者庁も注意喚起を出しています。

3. 光熱費は請求額と「残す理由」を一緒に記録する

電気・水道・ガスは、使用量だけでなく契約の基本料金や停止条件も確認します。使っていないからすぐ解約する、または管理のために必ず残す、と一律には決めません。給排水設備、警報・見守り機器、冬季の凍結リスク、次回の利用予定などを確認し、残す契約と止める契約を分けて検討します。迷う場合は設備の管理会社や各契約先へ問い合わせてください。

4. 管理作業は「回数・範囲・報告」をそろえて見積もる

見回りや草刈りは、年額だけを比べると作業範囲を見落とします。訪問回数、換気・通水の有無、写真報告、郵便物の扱い、刈草の回収、庭木の高さ、処分費、追加作業の料金を同じ条件にして見積りを比較します。

遠方で管理を頼む場合は、鍵の受け渡しや保管方法も確認し、暗証番号や鍵情報を公開コメント・共有表へ書かないでください。作業範囲や報告方法は、遠方の空き家管理・郵便物対応を依頼する前の確認ガイド（広告を含みます）も確認できます。草刈りを依頼する場合は、見積り前に整理する6項目と依頼先の比較ガイド（広告を含みます）も参考になります。見積り条件や広告表示はリンク先で確認してください。

5. 点検と修繕は、確定額と将来の不安を混ぜない

点検で「修理が必要」と言われたら、写真、場所、症状、緊急性、作業内容を確認します。見積りが出る前の金額は確定支出に入れず、別に「見積り待ち」と記録します。保険金や補助金も、支給決定前は収入として差し引きません。

業者から急いで契約するよう求められたときは、その場で決めず、必要に応じて消費者ホットライン188や住まいるダイヤルへ相談します。雨漏りや破損の確認方法は、空き家の雨漏りに気づいたときの記録手順で整理しています。

そのまま使える記入欄

最初に期間をそろえます。過去の実績は「____年__月〜____年__月」、今後の見込みは「____年__月〜____年__月」と、それぞれ12か月を指定してください。実績をそのまま次の年の予算にせず、契約変更や支払時期を確認します。

毎年続く支出と定期的な支出

請求書1枚につき、どの行に計上したか印を付けます。管理契約に草刈りや点検が含まれる場合は、別の行で同じ料金を足しません。複数年分を一括で払った保険料は、支払額と補償期間をメモし、年あたりに割った額と実際の支払額を混ぜないでください。

一度きりの支出と借入返済

支出の合計方法

今後12か月の支出見込み ＝ 上の2表に記録した、その期間に支払う予定額の合計

同じ修繕を定期支出にも一度きりの支出にも入れないでください。実績、確定した予定額、見積りは区別し、未確認項目が残る合計には「暫定・未確認○件」と添えます。補助金や保険金は支給決定前に支出から差し引きません。

毎年の負担を比べるために複数年契約などを年あたりへ換算する場合は、別に「年換算額」と記録します。たとえば5年分を一括払いした保険料の年換算額は、今年の口座から出る金額とは一致しません。

次にすること

1. 納税通知書、保険証券、直近12か月の請求書を集める。
2. 管理・草刈り・点検の作業回数と見積りを確認する。
3. 金額がない項目には「要確認」と記し、0円で埋めない。
4. まず保有中の支出表を完成させ、売却・賃貸も比較するときに必要な見積りを追加する。

売却や賃貸の条件まで確認できたら、無料の空き家現金収支整理ツールで現金の出入りを整理できます。維持費だけでは計算は完成しません。売却代金・売却費用、賃貸の初期費用・家賃・入金月数・年間運営費も必要です。分からない欄を0円で埋めず、まずこの記事の記入欄に「要確認」と残してください。

ツールの「使わず残す場合」の年間維持費は、入力額が比較年数だけ毎年続く前提です。一度だけの修繕・処分費や借入返済をそのまま年額へ足すと、実際と違う計算になります。一度きりの保有中の支出は別表で管理してください。また、現在の保有費がそのまま賃貸時の運営費になるとは限りません。

このツールは借入返済と期末の物件価値を計算に含まず、税額や相場を推定する査定でもありません。金額だけで売る・貸す・残すの有利不利を決めず、画面内の前提と注意書きを確認してください。

よくある質問

空き家の維持費は年間いくらですか？

国土交通省の令和6年調査では、世帯が所有する空き家について、公表割合を合計すると47.8％が年間5万円未満（「費用なし」を含む）でした。最も多い区分は10万〜20万円未満です。相続した実家だけの相場や平均額ではないため、この金額を自宅の予算として使うことはできません。自宅は納税通知書、保険証券、直近12か月の請求書、管理・交通費の記録から計算します。

光熱契約はすべて止めてよいですか？

一律には決められません。設備、凍結などのリスク、見守り契約、今後の利用予定を確認してから、各契約先や管理会社へ相談します。契約を残す場合も、実際の年間料金を請求書から記録してください。

固定資産税の住宅用地特例は、空き家なら必ず外れますか？

空き家というだけで一律に決まるものではありません。国土交通省は、管理不全空家等または特定空家等として、市区町村の助言・指導に従わず勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外されると案内しています。個別の状況は自治体に確認してください。

草刈りや見回りの費用は、どの行に入れればいいですか？

管理会社との契約に草刈りや見回りが含まれていれば「見回り・換気・通水」の1行にまとめ、別に頼んだ草刈りだけを「草刈り・庭木・排水」に入れます。同じ請求を2つの行に入れないよう、請求書ごとに計上した行へ印を付けてください。

出典・確認日

• 国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」（2025年8月公表、年間維持管理費の分布と費用定義）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001907478.pdf
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（最終更新：2026年9月3日）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
• 国土交通省「空家法とは」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html
• 消費者庁「火災保険を使って実質的に無料で修理ができるなどとうたう事業者に関する注意喚起」https://www.caa.go.jp/notice/entry/038391/index.html
• 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」※東京都の説明例。全国の個別税額を示すものではありません。https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/real_estate/o

確認日：2026年10月3日（国交省調査の分布は2026年10月29日に再照合）。税額、保険、公共料金、作業料金は個別契約・地域・建物状態を確認してください。

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結論：空き家の解体見積書は、総額の安さではなく「何が含まれていて、何が別料金で、何が起きたら追加になるか」を1行ずつ見て比べます。比べる順番は、①建物本体の解体 ②付帯工事（塀・カーポート・庭木・土間など） ③残置物（家財）の処分 ④石綿（アスベスト）の事前調査と除去 ⑤廃材の処理と書類 ⑥届出・登記の代行 ⑦追加費用の条件、の7つです。そのうえで、床面積80㎡以上の解体なら着工前の届出と報告、解体後1か月以内の滅失登記まで、誰がいつやるのかを契約前に決めておきます。

この記事は、解体するかどうかを決めた後、または決めるために見積もりを取った段階の方に向けたものです。そもそも解体するか迷っている方は、先に空き家を解体するか迷ったら｜壊す前に確認する4つのことを、実家・空き家の判断全体の順番は実家・空き家を相続したら何から？をご覧ください。

雨漏りなど建物の傷みがきっかけで解体を考え始めた方は、修理か解体かを決める前に、被害の記録と修理見積もりの比べ方を空き家の雨漏りに気づいたら｜修理前に記録する5項目で確認しておくと、判断の材料がそろいます。

解体見積書とは：工事の範囲を約束する書類

解体見積書とは、解体業者が「この範囲の作業を、この金額で行う」と示す書類のことです。後で契約書に引き継がれるため、見積書に書かれていない作業は、原則として別の費用になると考えて読みます。

総額だけで比べると失敗しやすいのは、業者によって見積もりに含める範囲が違うからです。ある業者は庭木や残置物の処分を含めた金額を出し、別の業者は建物本体だけの金額を出すことがあります。この場合、安く見える方が実は高くつくことがあります。

なお、環境省の説明によると、建設リサイクル法の対象となる解体工事（建築物では床面積80㎡以上）の請負契約では、解体工事に要する費用や再資源化等に要する費用を契約書に明記することが義務付けられています（環境省「建設リサイクル法の概要」）。内訳を出してもらうことは、特別なお願いではありません。

見積書を1行ずつ読む確認表：7つの項目

下の表を、受け取った見積書の横に置いて使ってください。業者ごとに「含む／別料金／記載なし」に印をつけると、どこに差があるのかが見えます。「記載なし」の行は、契約前に必ず書面で確認します。

表を埋めると、多くの場合、総額の差は①ではなく②〜⑦から生まれていることが分かります。安い見積もりを選ぶ前に、その業者の「別料金」の行を足し戻した金額で比べてください。

石綿（アスベスト）の事前調査：古い家ほど見積もりが動く

石綿は、肺がんや中皮腫の原因になるとされる建材で、古い建物に使われていることがあります。そのため解体や改修の前には、石綿が含まれているかどうかの事前調査が必要です。

厚生労働省の石綿総合情報ポータルサイトによると、令和5年10月1日以降に着工する建築物の工事では、事前調査は厚生労働大臣が定める講習の修了者等が行うことになっています。また、令和4年4月1日から事前調査結果の報告が義務化されており、石綿の有無によらず、解体部分の床面積の合計が80㎡以上の建築物の解体工事は報告の対象です（厚生労働省「石綿総合情報ポータルサイト」）。

同サイトの発注者向けページでは、石綿は平成18年（2006年）9月から輸入・製造・使用などが禁止されたものの、それ以前に着工した建築物等には使用されている可能性があるとし、発注者は設計図書など石綿の使用状況を施工業者に通知するよう努める必要がある、としています（厚生労働省「解体・改修工事の発注者のみなさまへ」）。実家の建築時の図面や確認済証が残っていれば、見積もり依頼のときに一緒に渡すと、調査と見積もりの精度が上がります。

見積書の読み方として大事なのは、次の2点です。

• 事前調査の費用が見積もりに入っているか。「調査は別途」の場合、調査費を足して比べます。
• 石綿が見つかったときの費用の決め方が書かれているか。除去費は建材の種類や量で変わるため、最初から確定しないことがあります。その場合でも、どの時点で金額を出し、施主の了解を取ってから工事を進めるのかを書面で決めておきます。

石綿の除去や調査の費用には、自治体が補助制度を設けている場合があります。制度の有無と条件は自治体ごとに違うため、空き家がある市区町村の窓口で、契約前に確認してください。

着工前と解体後の手続き：誰がいつやるのかを決める

解体工事には、見積書の金額とは別に、期限のある手続きがあります。業者が代行してくれるものもありますが、法律上の義務者が施主（発注者・所有者）になっているものがあるので、誰がやるのかを契約前に決めておきます。

建設リサイクル法の届出は、実務では業者が書類を作り、施主の委任を受けて提出することが多い手続きです。見積書の⑥の行に「届出代行」が入っているかを確認し、入っていなければ誰が出すのかを聞いてください。

滅失登記は、解体業者の工事範囲には通常含まれません。自分で法務局に申請するか、土地家屋調査士に依頼します。法務局の建物滅失登記申請書の記載例では、添付情報として「建物滅失証明書」が挙げられています。解体業者から、登記に使うこの証明書を受け取れるかを契約前に確認しておきます（法務局「不動産登記の申請書様式について」4 建物の滅失）。

また、建物を解体すると、翌年度以降の土地の固定資産税が上がることがあります。仕組みは空き家の固定資産税は本当に6倍になるのかで整理しています。解体の時期を決める前に一度確認してください。

売るために壊す場合は、領収書と内訳を残す

解体した後に土地を売る予定なら、見積書・契約書・領収書をまとめて保管しておきます。国税庁によると、土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用は「譲渡費用」に当たり、譲渡所得の計算で売った金額から差し引けます。一方、固定資産税や修繕費など維持・管理のための費用は譲渡費用になりません（国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの）。

相続した空き家の場合は、条件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例もあります。特例の条件や売却の相談先は相続した不動産を売るときの相談先で整理しています。個別の税額や特例の適用は、税理士または税務署に確認してください。

契約前に業者へ聞く質問：そのまま使える文例

見積もりを比べる段階で、各社に同じ質問を同じ文面で送ると、答え方の違いからも業者の姿勢が見えます。下の文例はそのまま使えます。

1. 「この見積もりの面積は、登記の面積と現地での実測のどちらを根拠にしていますか。」
2. 「ブロック塀・物置・庭木・土間コンクリートのうち、見積もりに含まれるものと含まれないものを教えてください。」
3. 「家財を残したまま依頼した場合と、こちらで片づけた場合の金額の差を教えてください。」
4. 「石綿の事前調査は、どなたが行いますか。調査費は見積もりに含まれていますか。含有が分かった場合、費用はいつ、どのように決まりますか。」
5. 「地中から埋設物が出た場合、追加費用の単価と、工事を止めて連絡してもらえるかを教えてください。」
6. 「建設リサイクル法の届出は代行していただけますか。滅失登記に使う書類は出していただけますか。」
7. 「廃材の処分先と、処理したことを示す書類の写しをいただけますか。」

答えが口頭だけの場合は、メールなど書面で残してもらいましょう。契約書に反映されているかも、署名の前に確かめます。

よくある質問

Q. 一番安い見積もりを選んではいけませんか？

A. 安いこと自体が問題なのではなく、何が含まれていないかが分からないまま選ぶのが問題です。確認表の②〜⑦で「別料金」「記載なし」の行を足し戻し、同じ範囲にそろえた金額で比べてから判断してください。

Q. 見積もりは何社から取ればよいですか？

A. 決まりはありませんが、範囲と金額の差を見るには複数社が必要です。各社に同じ条件（この記事の確認表と質問文例）を伝えると、比べやすくなります。

Q. 床面積が80㎡未満なら、届出や石綿の調査はいりませんか？

A. 建設リサイクル法の届出と、石綿の事前調査結果の報告は、建築物の解体ではいずれも80㎡が目安になっています。一方、厚生労働省の発注者向けページは、建築物等の解体・改修を行う事業者には法令により石綿の含有の有無の事前調査を行う義務があるとし、発注者には見積もりに事前調査費用が計上されているかを確認するよう求めています。報告の対象かどうかとは別に、見積書に事前調査の行があるかを確認してください（厚生労働省「解体・改修工事の発注者のみなさまへ」）。

Q. 滅失登記をしないとどうなりますか？

A. 不動産登記法第57条で、建物が滅失した日から1か月以内に申請することが定められています。登記が残ったままだと、土地の売却や新しい建物の登記の手続きに支障が出ることがあります。自分で申請するか、土地家屋調査士に相談してください。

まとめ：総額を見るのは、範囲をそろえた後

• 解体見積書は、7つの項目を1行ずつ「含む／別料金／記載なし」で比べる
• 石綿の事前調査の費用と、含有が分かったときの費用の決め方を書面で確認する
• 床面積80㎡以上なら、着工7日前までの届出と石綿の事前調査結果の報告がある。誰が出すのかを契約前に決める
• 解体後1か月以内に滅失登記。業者から登記に使う書類を受け取る
• 売るために壊すなら、取壊し費用は譲渡費用になり得る。領収書と内訳を残す

解体するかどうか自体を決め直したい方は、空き家を解体するか迷ったらで、残して売る場合との比べ方を確認してください。

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結論：空き家を仲介で売るか買取で売るかは、査定書の「売値」ではなく、仲介手数料・残置物の処分・解体や修繕・引渡しまでの期間・売った後の責任を差し引いた「手元に残る金額」で比べて決めます。一般的に、売値は仲介の方が高くなりやすく、買取は早く確実に終わりやすいという違いがあります。どちらが得かは物件の状態とあなたの急ぎ具合で変わるので、同じ物件で両方の見積もりを取り、下の比較表に数字を入れて判断するのが近道です。

仲介と買取の違い：誰が買うのかが違う

仲介とは、不動産会社に買い手探しを依頼し、一般の個人や事業者に売る方法です。売主と不動産会社の間では媒介契約を結び、契約が成立したときに仲介手数料を支払います。国土交通省によると、媒介契約には3つの類型があり、依頼を受けた不動産会社は物件情報を業者間の検索システム「レインズ」に登録して、全国の不動産会社に買い手を探してもらう仕組みがあります（国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」）。

買取とは、不動産会社や買取専門の事業者が自ら買い手になる方法です。買い手を探す期間がないため、条件が合えば早く現金化できます。一方、事業者はその後にリフォームや解体をして再販売するため、その費用と利益を見込んだ価格を提示します。買取価格が仲介の想定売値より低くなりやすいのはこのためです。

つまり「仲介か買取か」は、高く売るために時間と手間をかけるか、価格を下げてでも時間と手間を買うかの選択です。空き家の場合、この「手間」の中身が普通の中古住宅より大きくなりがちなので、比べ方を間違えると損をします。

手元に残る金額の比較表：売値以外に差が出る5つの項目

下の表は、同じ空き家を仲介と買取で売るときに、手元に残る金額を左右する項目を並べたものです。金額は物件や会社ごとに違うため、表の右端の列に自分の見積もりの数字を書き込んで使ってください。

この表で大事なのは、仲介の欄には「売主が払うかもしれないお金」と「売れるまでの時間」が隠れていることです。売値の差が100万円あっても、片付け・解体・半年分の維持費・手数料を引くと差が縮まる、あるいは逆転することがあります。逆に、建物の状態が良く買い手が付きやすい立地なら、仲介の方が手元に多く残ることも普通にあります。

800万円以下の空き家は仲介手数料の上限が変わった

国土交通省によると、令和6年7月1日以降、物件価格が800万円以下の宅地・建物（「低廉な空家等」。使用の状態は問わない）の売買を仲介する場合、不動産会社は依頼者の一方から、原則の計算による上限を超えて、30万円×1.1倍＝33万円（税込）以内の仲介手数料を受け取れるようになりました（国土交通省）。

これは、手間の割に手数料が少なく不動産会社が扱いたがらなかった安い空き家の仲介を、引き受けてもらいやすくするための特例です。売主にとっては、「安い空き家でも仲介を引き受けてもらえる可能性が上がった」一方で、「手数料は原則の計算より高くなることがある」という両面があります。国土交通省も、特例の対象になる場合は媒介契約の前に上限額の範囲内で金額を合意しておくことが重要だとしています。

比較表の「仲介手数料」の欄には、原則の計算ではなく、実際に提示された金額を書き込んでください。なお、原則の上限の計算例として、国土交通省は物件価格1,000万円（税別）の場合に上限39.6万円（税込）と示しています。

どちらが向いているか：判断の分岐

次の問いに順番に答えると、どちらを先に検討すべきかの目安になります。あくまで目安なので、最後は比較表の数字で決めてください。

1. 建物は今のまま住める・使える状態か？ → はい：仲介で買い手が付く可能性が高い。仲介の査定を先に取る。いいえ（雨漏り・傾き・長期放置）：買取の見積もりも並行して取る。
2. 家財の片付けを自分たちで進められるか？ → 遠方・高齢・人手がない場合は、片付け費用と手間を比較表に入れる。残置物ごと引き取る買取の条件が効いてくる。
3. いつまでに売りたいか？ → 相続税の納付や、下で触れる税金の特例の期限があるなら、売れる時期の確実さに価値がある。期限から逆算して何か月使えるかを書き出す。
4. 売った後に建物の不具合で揉めたくないか？ → 長く空き家だった建物は、売主自身も状態を把握しきれていないことが多い。契約書の責任の範囲を、仲介と買取の両方で確認する。
5. 再建築できない・共有名義で全員の同意がない・接道に問題があるなど、事情がある物件か？ → 一般の買い手が付きにくいため、訳あり物件を扱う買取事業者に相談する選択肢を入れる。

そもそも売るか、貸す・管理して残すかがまだ決まっていない場合は、先に空き家の使い道を決める前に確認する3つの条件で整理してから、この比較に戻ってください。

すでに仲介で売り出していて買い手が付かない場合は、空き家が売れない原因を4つの確認先に分ける記事で、仲介を続けるか買取も比べるかを決める前に聞くべき数字を整理しています。解体してから売るかどうかで迷っている場合は、空き家を解体するか迷ったときの判断の記事で、解体前に確認する順番をまとめています。解体すると決めて見積もりを取る段階なら、空き家の解体見積書の見方で、総額でなく行ごと（付帯工事・アスベスト調査・残置物）に比べる確認表を使えます。

3,000万円控除は、仲介でも買取でも使える場合がある

相続した実家を売るときに大きいのが、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。対象は令和9年12月31日までの売却です（国税庁 No.3306）。

仲介か買取かを選ぶうえで押さえておきたい要件は次の3つです。

• 売却代金が1億円以下であること
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと（身内への売却は対象外）
• 建物の要件：昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど。売る時点で一定の耐震基準を満たすか、取り壊してから土地を売るのが基本ですが、売った年の翌年2月15日までに買主側で耐震改修や取壊しを行った場合も対象になると国税庁は示しています

最後の点は、「解体してから売るか、現状のまま買取事業者に売るか」を考えるときに関係します。ただし要件はほかにも細かくあり、適用できるかは個別の事情で決まります。契約前に税理士か税務署に、自分のケースで使えるかを確認してください。控除の全体像と期限は相続した実家を売るなら3年目の年末までの記事で、相続全体の相談先の使い分けは相続した不動産を売るときの相談先の記事でまとめています。

仲介でも買取でもかかる費用：印紙税・測量・登記・税金の申告

上の比較表は「仲介と買取で差が出る項目」です。これとは別に、どちらで売っても出てくることがある費用があります。金額は物件と契約で変わるので、見積もりの段階で行ごとに確認してください。

税金の計算では、売った金額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた額が譲渡所得になります。譲渡費用は「土地や建物を売るために直接かかった費用」で、国税庁は仲介手数料・測量費・売買契約書の印紙代・取壊し費用などを例に挙げています（国税庁 No.3202）。領収書と見積書は、売った翌年の申告の相談まで捨てずに残しておくと、税理士や税務署に確認するときに話が早く進みます。例に載っていない費用を差し引けるかは、自分で決めずに確認してください。

査定・見積もりのときに業者へ聞く質問の文例

仲介と買取の見積もりを並べるとき、次の質問をそのまま使うと、比較表の空欄が埋まります。口頭の回答だけでなく、できるだけ書面やメールで残してもらうのがおすすめです。

• 「この査定額は、近くで実際に売れた事例をもとにしていますか。それとも、買い取った後の再販計画から逆算していますか」
• 「家の中の家財はそのままで構いませんか。処分が必要な場合、その費用は誰が負担し、価格のどこに反映されていますか」
• 「引渡しまでに、売主側でやらなければいけない工事や手続きはありますか」
• 「仲介の場合、手数料はいくらになりますか。800万円以下の特例を適用する場合は、その金額を事前に書面で示してもらえますか」
• 「売った後に雨漏りやシロアリなどが見つかった場合、売主の責任はどこまでで、いつまでですか」
• 「決済（代金の受け取り）はいつ頃になりそうですか。それまでの固定資産税や管理費用はどう扱いますか」

同じ質問を複数の会社にすると、回答の具体性で会社の向き不向きも見えてきます。答えがあいまいな項目は、比較表に「未確認」と書いておき、契約前に必ず埋めてください。

買取の見積もりを取るときの入口

仲介の査定は地元の不動産会社に依頼するのが一般的ですが、買取の見積もりも並べて比べたい場合は、空き家の買取を扱うサービスに問い合わせる方法があります。

どの方法で売る場合も、見積もりを取ることと、契約することは別です。比較表が埋まり、家族の合意が取れてから契約に進んでください。空き家を相続してからの全体の流れは、実家・空き家を相続したら何から？（ハブ記事）で判断の順番に並べています。

よくある質問

Q. 空き家は仲介と買取、結局どちらが高く売れますか？

A. 一般的に売値は仲介の方が高くなりやすいですが、仲介手数料・片付け・解体や修繕・売れるまでの維持費を差し引いた「手元に残る金額」で比べると、差が縮まったり逆転したりすることがあります。同じ物件で両方の見積もりを取り、比較表で比べるのが確実です。

Q. 800万円以下の空き家だと仲介手数料はいくらになりますか？

A. 国土交通省によると、令和6年7月1日以降、800万円以下の宅地・建物の仲介では、依頼者の一方から受け取れる手数料の上限が30万円×1.1倍＝33万円（税込）まで認められています。これは上限なので、実際の金額は媒介契約の前に不動産会社と合意して決めます。

Q. 買取に売っても3,000万円控除は使えますか？

A. 国税庁の特例は、買主が親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと、売却代金が1億円以下であることなどの要件を満たせば、買主が事業者でも対象になり得ます。売った年の翌年2月15日までに買主側で耐震改修や取壊しを行った場合も対象になると示されています。ただし要件は細かいため、契約前に税理士か税務署で確認してください。

Q. 家財が残ったままでも売れますか？

A. 仲介では片付けてから引き渡すのが基本ですが、買取では家財ごと引き取る条件にできる場合があります。その場合でも処分費が価格に反映されていることが多いので、見積もりのときに「家財の処分費はどこに含まれているか」を確認してください。

※この記事は一般的な情報の整理です。個別の売却・税金の判断は、不動産会社・税理士などの専門家にご確認ください。制度の内容は記事更新時点（2026年10月）の国土交通省・国税庁の公表情報に基づいています。

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結論：相続した不動産を売るときの相談先は、税金は税理士、名義（相続登記）は司法書士、価格と売り方は不動産会社、と役割で分かれます。最初に決めるのは「どこに頼むか」ではなく、相続税の申告期限（10か月）と、売却時の税金の特例の期限から逆算した順番です。家族の合意がまだでも、財産の一覧・価格の目安・税金の試算の3つは先に集められます。

相続した不動産の売却で、相談先が分かれる理由

相続した不動産の売却とは、亡くなった方の名義の土地・建物を、相続人の名義に移したうえで第三者に売ることです。この流れには「税金」「名義」「価格と買い手」という別々の専門分野が入っています。そのため、1か所に相談しても、そこが得意な分野以外は「それは別の先生に聞いてください」と言われることがよくあります。

相談先選びで迷う時間を減らすには、いま自分が困っているのは3つのうちどれかを先に言葉にすることです。「いくらで売れるか分からない」は価格の話、「兄弟の名義のままで売れるのか」は名義の話、「売ったら税金がいくらかかるのか」は税金の話です。全部が絡み合っていて切り分けられないときは、まとめて受け付ける窓口型のサービスを入口にする方法もあります。

相談先4つの比較表：何を聞けて、何は聞けないか

下の表は、売却の場面で登場する相談先の役割を、聞けることと別の相談先に回ることに分けて並べたものです。費用や対応範囲は事務所・会社ごとに違うため、申し込む前に必ず確認してください。

相続人どうしの話し合いそのものが進まない場合は、相談先より先に「何の数字が揃っていないか」を確認すると止まっている場所が分かります。詳しくは相続した実家の話し合いが止まる理由（分け方より先に揃える3つの数字）で整理しています。

期限から逆算する相談の順番

相続した不動産の売却では、期限のある手続きと、期限内に売ると税金が軽くなる特例が重なります。主なものを一次資料で確認すると次のとおりです（2026年10月時点で各ページを確認）。

この表から、相談の順番はおおむね次のようになります。

1. 相続税の申告が要るかを確かめる（税理士）：要るなら10か月の期限が最優先。要らなければ、取得費加算の特例（No.3267）は使えない（相続税が課税されていることが要件）ので、売却の時期の考え方が変わります。
2. 価格の目安を取る（不動産会社）：査定額がないと、売るか持つか、誰が取得するかの話し合いが進みません。
3. 誰の名義にして売るかを決め、相続登記をする（司法書士）：売買契約の前に済ませておくのが一般的な流れです。期限と、今すぐ確認する項目は相続登記の期限は2027年3月31日｜実家・空き家で今すぐ確認する5項目にまとめています。
4. 売り方を決めて売り出す（不動産会社）：仲介で時間をかけて売るか、買取で早く確実に手放すか。
5. 売った翌年に確定申告（税理士）：特例を使うなら申告が必要です。

空き家の3,000万円控除の要件と期限は、相続した実家を売るなら3年目の年末まで（空き家3,000万円控除の要件と期限）で詳しく扱っています。

家族の合意がまだでも、先に集められる3つのもの

「兄弟の意見がまとまってから相談しよう」と考えると、期限だけが進みます。合意がなくても、次の3つは1人で集め始められます。

• 財産の一覧：固定資産税の納税通知書（課税明細）、登記簿（登記事項証明書）、預貯金・借入の概要。不動産以外も含めて相続税の申告が要るかの判断材料になります。
• 価格の目安：不動産会社の査定。1社だけだと高い・安いが判断できないため、仲介と買取の両方の見方を聞いておくと比べやすくなります。
• 税金の試算：「いま売った場合」と「特例の期限内に売った場合」の手取りの差。この差が分かると、急ぐべきかどうかを家族に数字で説明できます。

売る・貸す・解体するの3択で迷っている段階なら、実家をどうするか決められないとき、先に置く3つの数字から読むと判断の順番がつかめます。

相談先を選ぶときの判断の分岐

状況によって、最初の1か所は変わります。次の分岐で当てはまるものから選んでください。

• 財産の合計が大きく、相続税の申告が要りそう → 税理士から。売却の時期と特例を一緒に設計できます。
• 相続税はかからなそうだが、名義が亡くなった方のまま → 司法書士から。登記が済まないと売買の段取りが組めません。
• 手続きより「いくらで売れるか」が分からず家族の話が進まない → 不動産会社の査定から。
• 何から手を付けるか分からない／相続人が遠方に分かれている → 手続きを横断して整理してくれる窓口型のサービスを入口にし、必要な専門家に振り分けてもらう。
• 古い・傷んでいて売れるか分からない → 仲介と買取の両方を扱う会社に、両方の手取りを出してもらう。空き家が売れない原因は4つも参考になります。

相談するときに聞く質問の文例

初回の相談で聞き漏れがあると、2回目の予約までに時間が空きます。相談先ごとに、そのまま使える質問を並べました。

税理士に聞くこと

• 「この財産の内容で、相続税の申告は必要になりそうですか。必要なら期限はいつですか」
• 「この不動産を売った場合、いつまでに売れば取得費加算や3,000万円控除の対象になりますか。要件で足りていないものはありますか」
• 「相続税の申告と、売却した翌年の確定申告を両方お願いした場合、費用はどう決まりますか」

司法書士に聞くこと

• 「売る予定ですが、誰の名義で相続登記をするのがよいですか。共有にした場合、売るときに何が必要になりますか」
• 「必要な戸籍や書類のうち、自分で集めるものと依頼できるものはどれですか」

不動産会社に聞くこと

• 「仲介で売った場合と買取の場合で、手元に残る金額と引き渡しまでの期間はそれぞれどのくらいですか」
• 「家財が残ったままでも査定・売却できますか。解体した方がよい物件ですか」
• 「相続登記がまだですが、査定や売り出しの準備はどこまで進められますか」

ワンストップ窓口に聞くこと

• 「無料で相談できる範囲はどこまでで、費用が発生するのはどの時点からですか」
• 「実際に対応するのは誰（税理士・司法書士・不動産会社の担当者）ですか」

よくある質問

相続登記が済んでいなくても、不動産会社に査定を頼めますか？

査定の依頼自体は、登記の前でも受け付けている会社が多くあります。ただし売買契約や引き渡しの前には相続人名義への登記が必要になるのが一般的なので、査定と並行して司法書士への相談も進めておくと、買い手が見つかってから待たせずに済みます。

相続税がかからない場合でも、税理士に相談した方がよいですか？

相続税の申告が不要でも、売却で利益が出れば翌年に譲渡所得の申告が必要になることがあります。空き家の3,000万円控除のように要件と期限がある特例を使う可能性があるなら、売る前に一度確認しておくと安心です（国税庁 No.3306）。

兄弟の1人が売却に反対しています。それでも相談は進められますか？

財産の一覧・価格の目安・税金の試算は、合意がなくても集められます。反対の理由が「安く売られたくない」「思い出がある」「自分が住みたい」のどれかによって打ち手が変わるため、まず数字を揃えて共有することが話し合いの出発点になります。

相続登記を3年以内にしないと、どうなりますか？

法務省のQ&Aでは、正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があるとされています。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です（法務省）。

まとめ：相談先は「困りごとの種類」と「期限」で決める

相続した不動産を売るときは、税金は税理士、名義は司法書士、価格と売り方は不動産会社と、困りごとの種類で相談先が決まります。順番は、相続税の申告期限（10か月）と、売却時の特例の期限から逆算して決めてください。何から手を付けるか分からないときは、財産の一覧・価格の目安・税金の試算の3つを集めるところから始めると、どの相談先に行っても話が早く進みます。

実家・空き家の相続で、名義・費用・売る/貸す/解体・管理をどの順で考えるかの全体像は、実家・空き家を相続したら何から？（判断の順番ガイド）にまとめています。

参照した一次資料（2026年10月28日確認）：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税／国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例／国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例／法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A。制度の適用は個別の事情で変わるため、最終的な判断は専門家に確認してください。

親の家を相続した、または近いうちに相続しそう。そんなとき、売るか・貸すか・壊すかから考え始めると、たいてい話が止まります。先に片づけるのは「名義」と「3つの数字」で、選択肢を比べるのはその後です。

このページは、当サイトの実家・空き家の記事20本を、判断の順番に並べた目次です。いま自分がどの段階にいるかを確かめて、該当する記事から読んでください。制度や期限の数字は、各記事で一次資料（法務省・国税庁など）を確認したうえで書いています。個別の事情で扱いが変わるため、最終的には法務局・税務署や司法書士・税理士などの専門家に確認してください。

期限がある手続きを先に確認する

実家の相続には、放っておくと不利になる期限がいくつかあります。代表的な2つは次のとおりです。

ステップ1　名義と家族の話し合いを整える

• 相続登記の期限は2027年3月31日｜実家・空き家で今すぐ確認する5項目：誰の名義か、いつ相続を知ったか、相続人の話し合いが済んでいるかの3点から確かめる
• 実家の話は「家の記録」から切り出す：親が元気なうちに、建物・土地・書類・気持ちの4つを聞いておく
• 相続した実家の話し合いが止まる理由：「どう分けるか」より先に、共通の数字を3つ揃える
• 相続放棄と空き家の管理義務：令和5年4月の民法改正で、管理義務が残る人の範囲が変わった
• 実家と一緒に農地・山林を相続したら：地目ごとに相談先と届出の期限が違う

ステップ2　3つの数字を置いて、選択肢を絞る

迷ったときの出発点は 実家をどうするか決められないとき、先に置く3つの数字 です。放置した場合の年額・借り手や買い手の実在・直す費用と回収年数を置くと、選択肢は2つ程度まで減ります。

• 空き家の固定資産税は本当に6倍になるのか：住宅用地の特例が外れる条件。解体していなくても、管理不全と判定されると外れる
• 空き家の使い道を決める前に確認する3つの条件：権利関係・年間コスト・撤退条件で比べる
• 実家の片付けはどこから？：どの選択肢を取るかで片付けの範囲が変わる。物より先に書類を探す

ステップ3　売る・貸す・解体するを比べる

売る

• 相続した不動産を売るときの相談先：税理士・司法書士・不動産会社・窓口の使い分けと、期限から逆算した相談の順番
• 空き家は仲介と買取どっちで売る？：売値でなく、手数料・片付け・解体・期間を引いた「手元に残る金額」で比べる表と業者に聞く質問
• 共有名義の不動産を売る3つの道：全員で売る・自分の持分だけ売る・分けてから売るを、誰の同意が要るか・価格・税金・連絡が取れない共有者の手続きで比べる表
• 再建築不可の家を売る前に：役所で道路の種別と接道2mを確かめ、隣地へ売る・接道を整えて仲介で売る・買取業者に売るの3つを比べる表と業者に聞く質問
• 相続した借地権の家を売る：地主へ売る・承諾を得て第三者へ・底地とまとめて・買取業者の4つを比べる表と、承諾が得られないときの裁判所の許可（借地借家法19条）・地主に聞く質問
• 相続した実家を売るなら3年目の年末まで：3,000万円控除の7つの要件と、期限の正しい読み方
• 空き家が売れない原因は4つ：値下げの前に、名義・物件条件・価格・掲載情報を確かめる。仲介と買取の比べ方
• 空き家バンクに登録する前に確認する4つのこと：空き家バンクは載せるだけでは動かない

貸す

• 実家を貸すなら、直す前に借り手を探す：先にリフォームすると回収が長引く理由
• 兄弟で相続した実家を貸す前に：共有名義と契約の種類で止まる2か所
• 空き家の借り手は「用途」ではなく「人」で探す：借り手の3つの類型と、出会える場所

解体する

• 空き家を解体するか迷ったら：再建築の可否・税の扱い・残したまま売る道・放置した場合の年額の4つを先に確認。補助制度は着工前に窓口へ
• 空き家の解体見積書の見方：総額でなく、付帯工事・残置物・石綿調査・届出代行・追加費用の条件を1行ずつ比べる確認表と、契約前に業者へ聞く質問

ステップ4　決まるまでの管理を手配する

結論が出るまでの間も、建物は傷みます。管理を後回しにすると、特例が外れたり、修繕費が増えたりして、選択肢そのものが減ります。

• 空き家になった実家の火災保険：住んでいない家に、住んでいる前提の契約が残っていないか
• 遠方の空き家をどう管理する？：見回り・換気・通水の依頼で、契約前に揃える6つの領域
• 空き家の草刈り・庭木管理：見積もり前に揃える6項目と依頼先の選び方
• 空き家の維持費は年間いくら？：納税通知書・請求書から8項目で年間負担を出す記入欄つき
• 空き家の雨漏りに気づいたら：修理の相談前に記録する5項目

よくある質問

相続した実家、最初に何をすればいいですか？

登記上の名義人を確かめることです。固定資産税の納税通知書の宛名と、登記上の所有者が同じとは限りません。法務局で登記事項証明書を取り、相続を知った日と、相続人の話し合いの状況を整理します（詳しくはこちら）。

売るか貸すか、どう決めればいいですか？

放置した場合の年額、借り手や買い手が実在するか、直す費用と回収年数の3つを先に数字で置きます。感覚で比べるより早く、選択肢が絞れます（詳しくはこちら）。

空き家を解体すると固定資産税は上がりますか？

住宅用地の特例が外れると、土地の固定資産税が上がることがあります。ただし、解体していなくても管理不全と判定されれば特例が外れる場合があります（詳しくはこちら）。

相続放棄をすれば、実家の管理はしなくていいですか？

令和5年4月の民法改正で、管理の義務を負うのは、放棄の時にその財産を現に占有していた人に限られるようになりました。ただし、それで問題がすべてなくなるわけではありません（詳しくはこちら）。

このページは、各記事の公開・更新に合わせて見直します。最終確認：2026年10月28日。