相続した実家を売る予定なら、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。ただし要件が細かく、多くの人は2つの分岐で落ちます。ひとつは売る期限。もうひとつは一度貸すと使えなくなることです。
この記事は、自分がこの制度を使えるのかを判定できるように書いています。根拠は国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
自分の物件は対象か——7つの要件チェック
次の要件を満たすかどうかで決まります。1つでも外れると、この控除は使えません。
- ① 昭和56年5月31日以前に建築された家屋か（区分所有建物＝マンションは除外）
- ② 相続開始の直前、被相続人が一人で住んでいたか
- ③ 相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るか（詳しくは次章）
- ④ 売却代金が1億円以下か
- ⑤ 売るまで事業・貸付・居住に使っていないか——ここが最大の落とし穴。相続後に貸すとこの制度は使えなくなります
- ⑥ 売却時に耐震基準を満たすか、解体して土地だけで売るか（2024年1月1日以後の譲渡は、売却後翌年2月15日までに買主が耐震改修・解体した場合も対象）
- ⑦ 相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円になる（通常は3,000万円）
期限の逆算——「3年目の年末」の正しい読み方
要件③が一番わかりにくいところです。「3年以内」ではありません。3年を経過する日が属する年の、12月31日までです。
例：相続が2024年5月15日だった場合
- 3年を経過する日＝2027年5月15日
- その日が属する年の12月31日＝2027年12月31日が期限
つまり3年を過ぎた2027年6月でも、その年の12月31日までなら間に合います。逆に2028年1月1日以後は使えません。ここを「3年以内」と誤解すると、まだ間に合うのに諦めることになります。
ただし実務では、契約から引き渡しまで1〜2ヶ月かかることが多いので、年末ぎりぎりを狙わず、売却活動は秋口から動くのが安全です。
「貸す前に、売却を一度だけ真剣に検討する」順番
要件⑤のとおり、一度貸すとこの控除は外れます。空き家にしておくと家が傷むので「とりあえず貸そう」と考えるのは自然ですが、順番としては逆です。
- まず売却を検討する——控除が使える間に、売る選択肢が本当に無いかを確認する。税額の試算は税理士に依頼して、手取りを把握する
- 売却が成立しない理由が明確な場合だけ、賃貸を検討する——手取りが合わない、買い手の見込みがない、など
- どちらも難しい場合に、活用や解体を考える
この順番を飛ばして先に貸してしまうと、後から「売った方がよかった」と気づいても戻せません。
必要な書類——被相続人居住用家屋等確認書
確定申告でこの控除を使うには、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。
- 市区町村の担当窓口に、確認書が必要である旨を伝える
- 自治体が指定する書類（戸籍関係の書類など）を用意する。何が必要かは自治体ごとに違うので、必ず窓口で確認する
- 交付までにどれくらいかかるかも自治体によって違う。年末期限が近いなら、売却活動と並行して早めに動く
- 売却した翌年の確定申告で、この書類を添付する
よくある質問
Q1. 売却代金から税額を計算できますか？
この記事では税額の試算は書きません。控除後の税額は取得費や他の特例との組み合わせで変わるためです。売却価格が見えた段階で、税理士か税務署に「この価格でこの特例を使うといくらか」を聞き、そこから手取りを逆算してください。
Q2. 耐震工事をしてから売れば対象になりますか？
売却時に耐震基準を満たしていれば対象です。解体して土地だけで売る方法もあります。2024年1月1日以後の譲渡は、売却後翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体した場合も対象になりました。どの方法が要件を満たすかは物件ごとに違うので、着工前に税理士と建築士に確認してください。
Q3. 相続人が3人以上のとき、控除はどうなりますか？
相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になります（通常は3,000万円）。誰がどう申告するかは相続登記や売買契約の当事者によって変わるので、税理士に確認してください。
Q4. 相続から2年11ヶ月で売れば間に合いますか？
間に合います。期限は「3年を経過する日の属する年の12月31日」なので、期限は必ず「相続から3年後」より後ろに来ます。むしろ注意すべきは逆方向で、3年を過ぎていても、その年の12月31日までなら使えるという点です。自分のケースの正確な期限は税理士か税務署で確認してください。
制度の細部は年度で変わります
この記事の内容は国税庁タックスアンサー No.3306 の範囲で書いています。2024年1月1日にも改正されたばかりで、今後も変わり得ます。最新の要件は必ず国税庁の該当ページと税理士で確認してください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の判断は専門家にご相談ください。
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