実家をどうするか決められないとき、先に置く3つの数字｜売る・貸す・解体の分岐

※本記事にはアフィリエイト広告（PR）を含みます。

実家が空いた。あるいは、そろそろ空きそうだ。

売るか、貸すか、解体するか、何かに使うか。この4つを同時に考えると、たいてい決まりません。決める前に、先に3つの数字を置いてください。その3つを並べると、条件に合う選択肢を比較しやすくなります。

決まらない理由は情報不足ではなく、順番が逆になっていることがほとんどです。

いまの状況から、次に確認することを選ぶ

• まだ売る・貸す・解体を決めていない：このページで維持費・需要・初期費用を整理してください。
• 売却中だが反応がない：売れない原因と、仲介・買取を比較する前の確認表へ。
• 解体を検討している：壊す前に確認する4つのことへ。
• 税負担が気になる：固定資産税と住宅用地の特例の確認事項へ。

先に自分の条件を整理し、その後で必要な相談先・見積もり先を比較します。申込みや解体を急ぐ必要はありません。

数字を置く準備ができたら：無料の現金収支整理ツールで、売る・貸す・残す場合の現金の出入りを整理できます。入力した金額は送信せず、結果は端末に保存できます。未確認の金額は0円で埋めないでください。

なぜ決まらないのか——用途から入っているから

多くの人はまず「何に使えるか」を考えます。カフェにできないか、民泊にできないか、地域の集まりの場にできないか。アイデアから入る。

実務の順番は逆です。先に置くべき数字が3つあり、それが出てから用途を考えると、選べる道は勝手に絞られます。

① 何もしなかった場合、1年でいくら出ていくか

固定資産税、火災保険、電気と水道の基本料、草刈りや点検を人に頼む費用。遠方なら年に数回の交通費。これらを全部足して1年あたりの金額を出します。金額は物件と管理方法で変わります。年額が変わらないと仮定すれば5年分はその5倍ですが、修繕や税・保険の変更も別に見込みます。

項目	年額（自分の物件で記入）	調べ方
固定資産税	円	毎年届く課税明細書
火災保険	円	保険証券の年払額
電気・水道の基本料	円	検針票（使っていなくても基本料はかかる）
草刈り・点検を人に頼む費用	円	地元の業者やシルバー人材センターに見積もり
交通費（遠方の場合）	円	年に何回行くか × 往復
合計＝1年で出ていく額	円	これが「決めない」の値段

こちらで金額を例示しないのは、物件によって桁が変わるからです。都市部か過疎地か、敷地が広いか、遠方かで合計は大きく違います。自分の書類を見て埋めてください。

決めないことにも値段がついています。無料で待つのではなく、毎年お金を払って待つことになります。

⚠️ 建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がる場合があります。金額は自治体と土地の条件で変わるので、必ず自分の課税明細と自治体の窓口で確認してください。ネットで見た倍率で計算すると後で合わなくなります。

② 借り手・買い手が実際にいるか

これが2番目です。用途より先に来ます。

貸す場合の調べ方

• その市区町村の賃貸ポータルで、同じくらいの広さ・築年数の物件を検索する
• いま何件出ていて、いくらで、いつから載っているかを見る
• 3ヶ月前から載り続けている物件が並んでいるなら、その価格帯では借り手が付いていない

売る場合の調べ方

• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、物件のある地域を調べる
• 売り出し価格ではなく成約価格（実際に取引が成立した価格）を見る

売却を進めているのに反応が少ない場合は、空き家が売れないときの確認表で、問い合わせ・内見・価格条件を整理してください。仲介と買取を比較する前の準備にも使えます。

ここで「近隣に借り手・買い手がいない」と分かったら、①の金額と合わせて売却か解体が現実的な線として浮かびます。条件次第でいそうなら③に進みます。

③ 使える状態にするのにいくらかかり、何年で戻るか

外から見えない4項目

雨漏り、シロアリ、給排水、電気。この4つは外から見て分からないのに金額が大きい項目です。見積もりを取る前に「たぶん200万くらい」で話が進んでいる案件は、調査後に想定外の工事が必要になることがあります。この4項目は必ず専門家に見てもらってから金額を置いてください。

回収年数は、家賃から経費を引いて比べる

満室の家賃収入をそのまま「回収できるお金」として計算すると、回収期間を短く見積もってしまいます。空室、管理料、固定資産税・保険、修繕への備えを引いた資金で比較します。

仮の計算例（相場や収益を保証する数字ではありません）：改修費300万円、月賃料8万円、年間の入居期間10か月、年間経費・修繕への積立30万円とします。収入80万円－30万円＝年50万円。改修費だけの単純回収年数は300万円÷50万円＝6年です。満室・経費ゼロで割った約3.1年とは異なります。

確認する数字	計算・記入方法
初期支出	改修費＋募集・契約等の初期費用。購入費等がある場合も別途含める
年間収入	月賃料×入居月数。空室や未回収を見込む
年間支出・備え	管理料、税・保険、維持費、入替え費用、修繕への積立。重複計上に注意
単純回収年数	初期支出÷（年間収入－年間支出・備え）。差額が0以下ならこの計算では回収できない

この例は借入返済、所得税、大規模修繕、売却時の収支、時間によるお金の価値を含めていません。借入がある場合は返済後の資金繰りも別に確認します。「10年を超えたら不成立」と一律に決めず、建物の状態、保有予定期間、追加修繕、売却した場合の手取りと並べて判断してください。

空室期間、入替え費用、管理料、維持管理費を分けて確認する考え方は、日本賃貸住宅管理協会の収支算定項目も参考になります（2026年9月16日確認）。上の金額と回収年数は本記事独自の仮例です。

3つを置いた後の分岐

① 年額	② 借り手・買い手	③ 直す費用	現実的な選択
大きい	いない	—	売却か解体を先に検討（待つコストが大きい）
大きい	いる	高い	売却を検討（直す費用と年額のバランスが悪い）
小さい	いる	見合う	貸す。直すかどうかは③の回収年数で決める
—	特定の用途にだけいる（事業者・団体）	—	ここで初めて活用の企画が意味を持つ

よくある質問

Q1. 更地にすると税金は本当に上がりますか？

住宅用地の特例が外れて上がる場合がありますが、いくら上がるかは土地の条件と自治体で変わります。課税明細を持って自治体の窓口で確認してください。

Q2. ネットで見た相場は当てになりますか？

売り出し価格は参考値です。見るべきは成約価格と、いま載っている物件の掲載期間。3ヶ月以上載っている物件があるなら、その価格では動いていないという合図です。

Q3. お金をかけずにどこまでできますか？

①と②は無料でできます。課税明細は手元にあり、賃貸ポータルと不動産情報ライブラリは無料です。費用がかかるのは③の見積もりからで、それも複数社から取るのが前提です。

Q4. どのくらいの期間で判断すればいいですか？

①は手元の書類ですぐ出ます。②も調べるだけなら数日です。時間がかかるのは③（見積もり）と、家族の合意です。迷いが長引いているときは、判断材料が足りないのではなく、家族の意思が確認できていないことが多いので、そちらを先に片付けてください。

あわせて読む

実家より規模の大きい遊休不動産（廃校・空き施設）については、判断の型は同じですが、行政の条件が絡みます。

• 廃校活用の失敗例と成功事例25選
• 廃校活用の公募・サウンディング情報まとめ（全国65件を実際に開いて確認）

---

自分の物件で①〜③を置いたうえで、手を挙げる前に潰しておく20項目をまとめています。
活用可否チェックリスト20項目（note・1,480円）→

規模が大きい案件（施設・宿泊・公共系）で、事業として成立するかを判断したい場合は、5項目を送ると3営業日で一次診断（無料）をお返ししています。
遊休不動産 活用可否の一次診断（無料）→

実家・空き家を自分の条件で整理したい方へ

3,000円ミニ診断｜売る・貸す・残す・解体の判断材料を3ページ以内に整理

物件所在地・現況・維持費・いちばん知りたいことを送ってください。公開情報といただいた条件をもとに、確認すべき数字・選択肢・次の行動を整理します。

• 料金：3,000円（税込）
• 納品：原則3ページ以内
• 目安：必要情報の確認後3営業日以内

3,000円ミニ診断を相談する →

※鑑定評価、価格保証、法律・税務判断、投資助言、売買・賃貸の媒介は行いません。申込内容を確認後、対象可否と支払方法をご案内します。

実家・空き家の判断でよく一緒に読まれる記事

• 空き家の固定資産税は6倍になるのか（特例が外れる新ルール）
• 相続した実家を売るなら3年目の年末まで（3,000万円控除）
• 実家を貸すなら、直す前に借り手を探す
• 兄弟で相続した実家を貸す前に（名義と契約で止まる2か所）
• 空き家の借り手は「用途」ではなく「人」で探す
• 空き家が売れない原因は4つ（業者に聞く2つの数字）
• 相続した実家の話し合いが止まる理由（先に揃える3つの数字）
• 実家と一緒に農地・山林を相続したら（届出の期限）
• 相続放棄と空き家の管理義務（残る人と残らない人）
• 実家の片付けはどこから（出口から逆算する順番）
• 空き家を解体するか迷ったら（壊す前に確認する4つ）
• 空き家になった実家の火災保険（「そのまま」が危ない）
• 実家の話は「家の記録」から切り出す
• 空き家バンクに登録する前に確認する4つのこと