相続登記の期限は2027年3月31日｜実家・空き家で今すぐ確認する5項目

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親や祖父母名義の実家・土地を相続したものの、名義変更をしていない方へ。2024年4月1日より前に相続を知った不動産は、相続登記の期限が原則として2027年3月31日になります。期限まで約6か月です。

ただし、慌てて売却や解体を決める必要はありません。最初に確認するのは「誰の名義か」「いつ相続を知ったか」「相続人の話し合いが済んでいるか」の3点です。この記事では、実家・空き家を持つ家族が今日から確認できる順番を整理します。

2027年3月31日が期限になるのは誰？

相続登記は2024年4月1日に義務化されました。法務省によると、施行前に相続した不動産でも、相続による取得を知っていて登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに手続きが必要です。

2024年4月1日以降に相続を知った場合は、原則として「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」が期限です。正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

期限は家庭ごとの事情で変わります。この記事だけで自己判断せず、法務局の案内や司法書士などの専門家に確認してください。

今日確認する5項目

1．登記上の名義人

固定資産税の納税通知書に書かれた人と、登記上の所有者が同じとは限りません。法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物をそれぞれ確認します。

2．相続が発生した日と、取得を知った日

亡くなった日、相続を知った時期、これまでの手続き状況を時系列でメモします。期限判断の土台になるため、曖昧な場合は専門窓口へ相談してください。

3．相続人と遺産分割の状況

相続人全員を確認し、遺言書の有無と遺産分割協議の状況を整理します。兄弟姉妹で意見が違う場合は、売却の話を先に進めず、連絡方法と論点を記録しましょう。家族会議を進める順番はこちらにまとめています。

4．相続した不動産の全体像

自宅以外の土地、山林、農地、共有持分が残っていることがあります。2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」では、請求した人が登記名義人になっている不動産を一覧で確認できます。ただし、氏名・住所の表記違いなどで検索結果に含まれない場合もあるため、万能ではありません。

農地や山林が含まれる場合は、相続した農地・山林の確認手順も参照してください。

5．名義を整えた後の選択肢

登記はゴールではありません。実家を残す、管理する、貸す、売る、解体するのうち、家族の目的と費用に合う方法を比べます。売却を検討する方は相続した実家を売る前の確認事項、管理が難しい方は相続放棄と管理の注意点へ進んでください。

相続登記の費用は3つに分けて考える

相続登記の費用は、①登録免許税（国に納める税金）②書類の取得費 ③司法書士に頼む場合の報酬、の3つに分かれます。決まり方の違うものを1つの「相場」で比べると、見積もりが高いのか安いのか判断できません。

① 登録免許税：固定資産税の評価額×0.4%

相続による所有権の移転登記の税率は1,000分の4（0.4%）で、土地も建物も同じです。課税標準の「不動産の価額」は、原則として市区町村の固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税の評価額）です。たとえば評価額が土地800万円・建物200万円なら、合計1,000万円×0.4%＝4万円が目安です（実際の計算には端数処理があります）。評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書か、市区町村で取れる評価証明書で確認します。

免税になる2つの場合（2027年3月31日まで）

• 不動産の価額が100万円以下の土地：相続による所有権の移転登記に登録免許税がかかりません。持分を相続する場合は、土地全体の価額×持分の割合で判定します。建物はこの免税の対象外です。
• 相続で土地を取得した人が、登記をしないまま亡くなった場合：その亡くなった人を名義人にするための登記に登録免許税がかかりません（祖父→父→子と名義が止まっている家で、父の分の登記にあたるもの）。

どちらも、申請書に根拠の条項（「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」または「同第2項により非課税」）を書かないと免税になりません。司法書士に頼む場合も、見積もりの段階で「免税措置の対象になる土地はあるか」を聞いてください。

② 書類の取得費

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、住民票の除票、評価証明書、登記事項証明書などが要ります。手数料は書類の種類や取り方（窓口・郵送・オンライン）で変わるため、請求先の市区町村・法務局の案内で確認します。本籍地が何度も変わっている家ほど通数が増えます。

③ 司法書士に頼む場合の報酬

報酬は事務所ごとに決められていて、全国一律の料金表はありません。見積もりは、登録免許税（実費）と報酬を分けて書いてもらい、戸籍の収集代行・遺産分割協議書の作成・物件の数（市区町村をまたぐか）が報酬に含まれるかを確かめると、事務所同士を比べられます。自分で申請することもでき、法務局の登記手続案内（予約制）で申請書の書き方を相談できます。

遺産分割がまとまらない場合

話し合いが終わっていなくても、放置を続けないことが大切です。「相続人申告登記」は、相続登記の義務を簡易に履行するための制度です。ただし、相続した持分を確定する登記ではないため、この手続きだけで不動産を売却したり、担保に入れたりはできません。

家族関係や不動産の状況によって適切な手続きが異なります。管轄の法務局、司法書士、必要に応じて弁護士へ相談してください。

最初の相談先

• 制度・申請方法：法務局の登記手続案内
• 登記申請の代理：司法書士
• 相続人間の争い：弁護士
• 税金：税務署または税理士
• 空き家の管理・活用：自治体の空き家相談窓口
• 売却も考えている場合：相談先ごとの役割と依頼前に聞くことは相続した不動産を売るときの相談先で比べられます

家の中の片付けが止まっている場合は、先に実家・空き家の総合案内で現在地を確認できます。売却や解体へ一律に誘導せず、必要な順番から整理します。

よくある質問

固定資産税を払っていれば名義変更は済んでいますか？

納税している人と登記名義人は一致しない場合があります。登記事項証明書で確認してください。

古い相続でも2027年3月31日までですか？

2024年4月1日より前に相続による取得を知っていたケースでは、原則として2027年3月31日が期限です。個別事情は法務局などへ確認してください。

相続人申告登記をすれば家を売れますか？

相続人申告登記だけでは売却できません。売却には、所有者を確定する相続登記などが必要です。

親が持っていた土地を全部把握できません

納税通知書、権利証、遺品を確認したうえで、所有不動産記録証明制度の利用を検討できます。表記違いなどによる検索漏れの可能性も踏まえて確認します。

名義の確認と、実家をどうするかの整理を分けたい方へ

登記の手続きや個別の法律・税務判断は、法務局や専門家へ確認してください。そのうえで「維持費を把握したい」「売る・貸す・残すの比較材料を揃えたい」という方は、実家・空き家の無料一次診断フォームからご相談いただけます。

分かる範囲の建物の種類・市区町村・規模・いまの状況・いちばん知りたいことをお知らせください。物件の詳しい住所や第三者の個人情報は記載しないでください。

実家・空き家の無料一次診断を相談する →

フォーム送信だけで有料契約は成立しません。登記申請の代理、法律・税務判断、売買・賃貸の媒介を行う窓口ではありません。

一次情報

• 法務省｜相続登記の申請義務化に関するQ&A
• 法務省｜所有不動産記録証明制度
• 法務省｜2027年3月31日の期限に向けた広報
• 法務局｜相続登記の登録免許税の免税措置について
• 国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

確認日：2026年9月21日。制度や窓口は変更される場合があります。著者：大智カンパニー編集部。本記事は一般的な情報整理であり、個別の法律・税務判断を行うものではありません。

実家・空き家の相続を、名義→数字→売る/貸す/解体→管理の順番で整理した目次はこちら：実家・空き家を相続したら何から？順番で読むガイド