相続した実家を貸したいのに、「誰の名義で契約するか」「どの契約にするか」で止まっている——このご相談が減りません。
相続登記は2024年4月から義務になりましたが、登記を済ませたからといって賃貸契約まで一直線に進むわけではありません。特に兄弟で相続して共有名義になった場合、決めるべきことが絡み合います。名義が曖昧なまま借り手を探すと、契約書の段階で署名者をめぐって止まります。
この記事では、何が止まっているのかとどの順番で決めるべきかを整理します。
まず確認するのは相続登記が済んでいるか
2024年4月1日から相続登記は義務になりました。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。
ただし相続登記と「賃貸に出す」は別の手続きです。登記を急ぐ本当の理由は過料ではなく、登記簿の所有者を確定しないと、その後の契約が宙に浮くことにあります。
共有名義だと「誰が貸主か」が決まらない
兄弟3人で相続して、実家が3人の共有名義のまま——という案件をよく見ます。ここで最初に浮上するのが「賃貸借契約の貸主を誰にするか」です。
兄弟全員が契約書の署名欄に並ぶのか。1人が署名して他は同意書の形にするのか。持分に応じて分けるのか。どれを選ぶかは、「いつまで貸すつもりか」という出口の計画で変わります。
貸す期間で、必要な同意が変わる
共有物の賃貸は、期間によって法律上の扱いが分かれます。短期の賃貸（建物なら3年以内の借家契約など）は「管理行為」として共有者の過半数の同意で足りる場合があり、長期の賃貸は「処分行為」として全員の同意が必要になる場合があります。
ただし線引きは一律ではありません。具体の判定は法務局か、司法書士・弁護士に確認してください。ここを曖昧にしたまま進めると、借り手が付いても契約書の署名者が決まらず前に進めなくなります。
普通借家か、定期借家か
名義が決まったら、契約の種類を選びます。
普通借家は、期間が満了しても借り手が希望すれば更新されます。貸し手の都合だけでは終わりません。長く貸すつもりで、売る予定がない場合に向きます。
定期借家は、契約期間の満了で必ず終わります。更新はありません。ただし書面での契約と、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に「更新しない」旨を通知することが要件です。
相続した実家は「いずれ売るかもしれない」「自分たちが戻るかもしれない」というケースが多く、その場合は定期借家が向きます。期間が来たら確実に取り戻せるからです。出口から逆算して契約を選ぶ、というのがここでの判断です。
実務の順番——4ステップ
- ① 相続登記を済ませる——期限は相続を知った日から3年。時間があっても、この段階で登記簿を確認しておくことが土台になります
- ② 共有なら、兄弟間で1枚の覚書を書く——「誰が実務を担当するか」「家賃の分け方」「修繕費の負担」「普通借家か定期借家か」の4点。口約束にしない
- ③ 契約の種類を決める——普通借家なら長期運用の計画、定期借家なら取り戻す時期を見通す
- ④ 管理会社に出す——相続人が地元にいない場合は現実的な選択です。契約書の作成や更新手続きを代理してくれるかを、事前に確認します
この4つが抜けたり前後したりすると、契約書ができても署名の段階で止まります。時間が掛かっている案件は、たいていここでつまずいています。
よくある質問
Q1. 相続登記がまだでも、借り手を探していいですか？
探すこと自体は問題ありませんが、登記簿の所有者が確定していないと契約の段階で止まります。募集と並行して登記を進めるか、登記を先に済ませるかは、手続きにどれくらいかかるかを司法書士に確認してから決めてください。
Q2. 共有の場合、管理会社とは誰が契約しますか？
覚書で決めた貸主役の方が契約するのが一般的です。ただし共有物の賃貸である旨を明示し、他の共有者の同意が取れていることを書面で残しておきます。具体的な進め方は管理会社に相談してください。
Q3. 普通借家だと借り手が出て行かなくなりますか？
普通借家は更新が続きます。将来取り戻したいなら、最初から定期借家で期間を決めるほうが明確です。長く貸し続けるつもりなら普通借家で問題ありません。出口の計画で選んでください。
Q4. 法務局に聞けば全部わかりますか？
法務局は相続登記の手続きについて相談できます。ただし共有物の賃貸が「管理行為か処分行為か」という法律判断は、司法書士や弁護士のほうが確実です。共有者が多い、連絡が取れない人がいる、といったケースは最初から専門家に相談してください。
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