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次の家族会議で、最初にすることは「分け方」ではない

実家をどうするか。親の逝去後、兄弟姉妹が集まって話をする。その家族会議が止まるのは、いきなり「どう分けるか」から入るからです。売却代金を誰がいくら取るのか、月々の費用をどう折半するのか。利害がぶつかる部分から議論が始まると、話は進まず感情の対立になります。
次の集まりまでに揃えるべきは、分け方ではなく3つの共通の数字です。この記事では、その3つを軸に、実務的に話を進める順番を説明します。

なぜ分け方から入ると、話は止まるのか

家族会議が止まる場面は、ほぼ決まっています。分け方の議論に入った瞬間です。

売却した場合のお金を誰がいくら受け取るのか。それまでの固定資産税や保険料を折半するのか、それとも全員平等なのか。こうした配分の話が出ると、すぐに利害がぶつかります。「自分は親の介護をもっと見た」「自分は遠方から何度も駆けつけた」という計算が出てきて、合意がさらに遠くなるのです。

不動産と金融の実務を15年、物件のデューデリジェンスは30件を超えました。その中で相続がからむ物件に立ち会うたび、同じ止まり方を見てきました。
問題は家族関係が悪いからではなく、話す順番が逆になっているからです。

材料がないまま「どう分けるか」から入るから、感情が出てきます。先に共通の材料を全員が同じ紙で見れば、分け方は自動的に絞られます。

揃えるべき3つの数字とは

家族会議の最初にやることは、この3つです。意見を言わず、ひたすら事実を共有することが目的です。

① 放置した場合、1年でいくら出ていくか

固定資産税、火災保険、電気や水の基本料。定期的な草刈りや点検で人に頼む費用。遠方なら交通費。この4つを全部足して、年額を出してください。

その数字を兄弟姉妹全員が同じ紙で見る。見たら、ここでは意見を言わない。「年間いくら出ていくのか」という事実を共有するだけです。

多くの家族は「放置は無料で待つこと」と思っています。その数字を見ると、「放置も毎年確定でお金が出ていく選択肢だ」と気がつきます。この気づきが、次の議論を変えます。

② 借り手・買い手は、実際にいるか

賃貸ポータルで、似た広さ・築年数の物件を検索してください。その市区町村でいま何件出ていて、いくらで、いつから載っているか。3ヶ月前から載ったままの物件が並んでいるなら、その価格帯では借り手が付いていない、という意味です。

売る場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリで成約価格を確認します。売り出し価格ではなく、実際に成立している価格を見ることが大事です。

この調査も、家族全員で同じデータを見ます。「実は借り手がいない」という事実が共有されると、「貸す案は現実的ではない」という判断が全員の中で同時に生まれます。

③ 使える状態にするのにいくらかかって、何年で回収できるか

雨漏り、シロアリ、給排水、電気。この4つは必ず見積もりを取ってください。業者に入ってもらい、修繕費を数字にします。

その修繕費と、②で見た借り手・買い手の条件（家賃や購入予算）を照らし合わせます。修繕に大きな額がかかるのに、得られる家賃が小さい市場なら、回収に長い年数がかかる。そこまで待つのか、という判定が誰にも見える形になります。

合意に至るまでの5つの順番

①②③の3つの数字が揃ったら、ここからが本番です。合意まで5ステップあります。

ステップ1 事実の共有

①②③を、全員が同じ紙で見る段階。ここでは意見を言いません。

ステップ2 「決めない」の値段を全員で見る

①の年額に、放置する予定の年数を掛けてください。5年なら年額の5倍。これが「決めない場合の支払額」です。

全員が見ると、放置は無料で待つことではなく、毎年確定でお金が出ていく選択肢だ、と気がつきます。ここが心理的な転換点です。

ステップ3 選択肢を2つまで絞る

①の金額が大きくて②で借り手が見つからなければ、売却か解体。①が小さくて②で借り手がいれば、貸す方向。②の借り手が特定の相手（NPOや福祉施設）にだけいるなら、その活用企画が初めて意味を持ちます。

事実から、自動的に選択肢は2つまで減ります。

ステップ4 誰が実務を担当するか、を先に決める

分け方を決める前に、手を動かす人を決めます。物件の状態を見に行く人。役所で手続きをする人。不動産業者と打ち合わせする人。

その人がいなければ、どんな計画も進みません。ここを最初に決めないと、その後のプロセスがすべて止まります。

ステップ5 分け方と負担を1枚の覚書にする

誰が実務を担当するか。月々の支払いと修繕費の負担をどうするか。売却代金や家賃をどう分配するか。これらを覚書に書きます。口約束にしません。

相続登記や名義、普通借家か定期借家かといった法律的な線引きは、司法書士や弁護士に確認します。ここで素人判断をしないことが大事です。

手間をかける人の時間をタダにしない

実務が決まったら、その人の手間を数字化します。

遠方から何度も通う交通費。役所の手続きに費やした時間。不動産業者との打ち合わせ。これを「親孝行だから」「兄弟だから」として無償にすると、その人が動けなくなった瞬間に全部止まります。

最初から手間を分配の計算に入れることが、継続的に動かすための条件です。

家族会議の場の作り方——一度に全部決めない

最後に、話し合いの進め方です。

一度に全部を決めようとしてはいけません。1回目の集まりは、①②③の数字を置くことだけが目標、と最初から決めておきます。

その場で全員が合意する必要はありません。持ち帰って考える期限だけ決めて解散します。オンラインでもかまいません。

話がまとまらなければ、第三者（司法書士、弁護士、不動産業者）に同席してもらいます。個人の感情ではなく、手続きの話に戻せます。

よくある質問

Q1. 相続登記は、話し合いがまとまってからで大丈夫ですか？

いいえ、待たせないでください。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から申請が義務化されています。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。

ここで多くの方が「まだ分け方が決まっていないから登記できない」と止まります。その場合に使えるのが相続人申告登記です。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、期限内の義務は果たしたことになります。ただしこれは権利関係を公示するものではないので、売却や抵当権設定をするときは別途あらためて相続登記が必要です（法務省）。

つまり、①②③の話し合いと登記は並行して進めるものです。手続きの具体は法務局か司法書士に確認してください。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」／法務省「相続人申告登記について」

Q2. 兄弟の一人が反対したら、どうすればいいですか？

その人にも①②③を見てもらいます。意見ではなく事実の共有だけです。「反対」ではなく「納得できるまで情報を見る」という段階にとどめます。期限を区切れば、その間に考えるきっかけになります。

Q3. 実際の修繕費や年額をどうやって調べるのか、わかりません

修繕費は不動産業者に見積もり依頼します。年額の固定資産税は役所で確認、火災保険は過去の保険証を見ます。交通費は実際に足した額です。わからない部分は、その調査を司法書士や不動産業者に任せるのも手です。

Q4. 実家の価値がほぼゼロの場合は、この方法は使えないのでは？

むしろ逆です。価値がゼロの物件ほど、①「毎年いくら出ていくか」が重要です。その数字を5年分計算してみると、放置は確定で大きな支払いになることが見える。その時点で「解体や売却」という選択肢が自動的に現実的になります。

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空き家を売りに出したのに、話が進まない。値下げの前に、仲介業者へ「問い合わせ件数」と「内見件数」を、同じ期間で確認してください。

数字だけで原因は断定できません。ただ、どこから調べるかは整理できます。この記事では、名義・物件条件・価格・掲載情報の4つを確認し、仲介を続けるか、買取も比較するかを考える手順をまとめます。

最初に聞くべき2つの数字

まずは直近1か月など、期間を揃えて聞きます。集計がない場合は、分かる範囲と不明な範囲を分けてもらってください。

この期間の問い合わせは何件ですか。そのうち内見は何件で、見送られた理由は何でしたか。

確認した状況	次に聞くこと
問い合わせが少ない	掲載先・掲載期間・閲覧数、近隣との価格差はどうか
問い合わせはあるが内見に進まない	日程、費用、物件条件など、どの段階で見送られたか
内見後に申込みがない	現地で分かった懸念と、購入希望条件との差は何か

「内見がない＝写真だけの問題」とは限りません。件数と、実際に聞けた理由を組み合わせます。

売れない原因は、4つの確認先に分ける

1．名義と、何を売るかを確認する

登記上の名義、共有の有無、家族の意向を整理します。不動産全体を売る話と、自分の持分だけの話は分けてください。手元の資料だけで売却の可否を決めず、不明な手続きは司法書士や弁護士へ確認します。

2．物件の条件を確認する

道路との接し方、再建築の可否、境界、建物の傷みなど、買主が判断するための情報を揃えます。建築条件は物件所在地の建築担当窓口、境界資料は法務局や土地家屋調査士など、論点に合う確認先を仲介業者と整理してください。

条件が難しいことと、売れないことは同じではありません。対象に合う買主や売却方法があるか、条件を明示して相談します。

3．売出価格の根拠を確認する

近所の売出価格だけでなく、取引事例も参考にします。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報などを確認できます。面積、時期、建物や道路の条件が違うため、そのまま自分の物件の価格にはできません。

仲介業者には「どの事例を根拠に、この価格を提案しましたか」「価格以外で反応が弱い理由はありますか」と聞いてみてください。

4．掲載情報と内見の受け方を確認する

外観・室内の写真、間取り、修繕が必要な箇所、アクセス、内見できる日時を確認します。欠点を隠すより、事前に伝えて現地との食い違いを減らすことを目指します。掲載期間だけで需要がないと決めつけず、更新状況や問い合わせ対応も確認しましょう。

仲介を続けるか、買取も比較するか

売却を急がず、反応を改善できる余地があるなら、仲介での募集条件を見直す方法があります。一方、再建築や共有などの事情で買主探しが難しい場合は、その条件を扱う買取会社の提示も比較材料になります。

選択肢	確認すること
仲介を続ける	募集価格の根拠、問い合わせ・内見の反応、次に見直す日
買取も比較する	実際の提示額、差し引かれる費用、残置物や引渡しの条件
保有しながら整理する	管理の担当、維持費、家族で判断を見直す時期

仲介の「売出価格」と買取の「提示額」を、そのまま並べないこと。まず、不動産全体か共有持分だけか、比較する売却範囲をそろえます。各社に、提示額の有効期限、差し引かれる費用、残置物の扱い、引渡し条件を確認し、回答は書面やメールで残してください。手元に残る金額と、売却までに必要な対応を揃えて比較します。

相談前に、この4項目を一枚にまとめる

• 物件の所在地と、現在分かっている名義・共有の状況
• 現在の売出価格と、売り出してからの期間
• 同じ期間の問い合わせ件数・内見件数・見送られた理由
• いつまでに、どんな条件なら手放したいか

分からない項目は空欄のままで構いません。調べた事実と希望を分けると、業者への質問が具体的になります。

よくある質問

すぐに値下げすべきですか？

まず、掲載状況と反応、物件条件を確認します。価格を変える場合も、根拠と次の確認日を仲介業者と決めておきましょう。

古い建物は先に解体した方がよいですか？

解体を先に決めず、建物を残した場合と更地にした場合の条件・費用を確認してください。再建築や税の扱いなど、不明な点は所在地の窓口や専門家へ相談します。

買取価格が低く見えたら、どう比較しますか？

提示額だけでなく、費用と引渡し条件を比較します。仲介側の価格は成約済みの金額ではない点にも注意してください。条件が合わなければ、売却を急いで決める必要はありません。

次の一歩

まず仲介業者に、同じ期間の「問い合わせ件数・内見件数・見送られた理由」を聞いてください。そのうえで、募集条件を直すのか、買取の提示も比較するのかを選びます。

売るか保有するか自体が決まっていない場合は、関連記事の「実家をどうするか、先に置く3つの数字」から整理してください。

参照情報

• 国土交通省・不動産情報ライブラリ
• ワケガイ公式FAQ：査定費用・仲介と買取・買取が難しい条件（2026年9月16日確認）

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相続した実家を貸したいのに、「誰の名義で契約するか」「どの契約にするか」で止まっている——このご相談が減りません。

相続登記は2024年4月から義務になりましたが、登記を済ませたからといって賃貸契約まで一直線に進むわけではありません。特に兄弟で相続して共有名義になった場合、決めるべきことが絡み合います。名義が曖昧なまま借り手を探すと、契約書の段階で署名者をめぐって止まります。

この記事では、何が止まっているのかとどの順番で決めるべきかを整理します。

まず確認するのは相続登記が済んでいるか

2024年4月1日から相続登記は義務になりました。相続を知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。

ただし相続登記と「賃貸に出す」は別の手続きです。登記を急ぐ本当の理由は過料ではなく、登記簿の所有者を確定しないと、その後の契約が宙に浮くことにあります。

共有名義だと「誰が貸主か」が決まらない

兄弟3人で相続して、実家が3人の共有名義のまま——という案件をよく見ます。ここで最初に浮上するのが「賃貸借契約の貸主を誰にするか」です。

兄弟全員が契約書の署名欄に並ぶのか。1人が署名して他は同意書の形にするのか。持分に応じて分けるのか。どれを選ぶかは、「いつまで貸すつもりか」という出口の計画で変わります。

貸す期間で、必要な同意が変わる

共有物の賃貸は、期間によって法律上の扱いが分かれます。短期の賃貸（建物なら3年以内の借家契約など）は「管理行為」として共有者の過半数の同意で足りる場合があり、長期の賃貸は「処分行為」として全員の同意が必要になる場合があります。

ただし線引きは一律ではありません。具体の判定は法務局か、司法書士・弁護士に確認してください。ここを曖昧にしたまま進めると、借り手が付いても契約書の署名者が決まらず前に進めなくなります。

普通借家か、定期借家か

名義が決まったら、契約の種類を選びます。

普通借家は、期間が満了しても借り手が希望すれば更新されます。貸し手の都合だけでは終わりません。長く貸すつもりで、売る予定がない場合に向きます。

定期借家は、契約期間の満了で必ず終わります。更新はありません。ただし書面での契約と、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に「更新しない」旨を通知することが要件です。

相続した実家は「いずれ売るかもしれない」「自分たちが戻るかもしれない」というケースが多く、その場合は定期借家が向きます。期間が来たら確実に取り戻せるからです。出口から逆算して契約を選ぶ、というのがここでの判断です。

実務の順番——4ステップ

• ① 相続登記を済ませる——期限は相続を知った日から3年。時間があっても、この段階で登記簿を確認しておくことが土台になります
• ② 共有なら、兄弟間で1枚の覚書を書く——「誰が実務を担当するか」「家賃の分け方」「修繕費の負担」「普通借家か定期借家か」の4点。口約束にしない
• ③ 契約の種類を決める——普通借家なら長期運用の計画、定期借家なら取り戻す時期を見通す
• ④ 管理会社に出す——相続人が地元にいない場合は現実的な選択です。契約書の作成や更新手続きを代理してくれるかを、事前に確認します

この4つが抜けたり前後したりすると、契約書ができても署名の段階で止まります。時間が掛かっている案件は、たいていここでつまずいています。

よくある質問

Q1. 相続登記がまだでも、借り手を探していいですか？

探すこと自体は問題ありませんが、登記簿の所有者が確定していないと契約の段階で止まります。募集と並行して登記を進めるか、登記を先に済ませるかは、手続きにどれくらいかかるかを司法書士に確認してから決めてください。

Q2. 共有の場合、管理会社とは誰が契約しますか？

覚書で決めた貸主役の方が契約するのが一般的です。ただし共有物の賃貸である旨を明示し、他の共有者の同意が取れていることを書面で残しておきます。具体的な進め方は管理会社に相談してください。

Q3. 普通借家だと借り手が出て行かなくなりますか？

普通借家は更新が続きます。将来取り戻したいなら、最初から定期借家で期間を決めるほうが明確です。長く貸し続けるつもりなら普通借家で問題ありません。出口の計画で選んでください。

Q4. 法務局に聞けば全部わかりますか？

法務局は相続登記の手続きについて相談できます。ただし共有物の賃貸が「管理行為か処分行為か」という法律判断は、司法書士や弁護士のほうが確実です。共有者が多い、連絡が取れない人がいる、といったケースは最初から専門家に相談してください。

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実家が空いた。あるいは、そろそろ空きそうだ。

売るか、貸すか、解体するか、何かに使うか。この4つを同時に考えると、たいてい決まりません。決める前に、先に3つの数字を置いてください。その3つを並べると、条件に合う選択肢を比較しやすくなります。

決まらない理由は情報不足ではなく、順番が逆になっていることがほとんどです。

いまの状況から、次に確認することを選ぶ

• まだ売る・貸す・解体を決めていない：このページで維持費・需要・初期費用を整理してください。
• 売却中だが反応がない：売れない原因と、仲介・買取を比較する前の確認表へ。
• 解体を検討している：壊す前に確認する4つのことへ。
• 税負担が気になる：固定資産税と住宅用地の特例の確認事項へ。

先に自分の条件を整理し、その後で必要な相談先・見積もり先を比較します。申込みや解体を急ぐ必要はありません。

数字を置く準備ができたら：無料の現金収支整理ツールで、売る・貸す・残す場合の現金の出入りを整理できます。入力した金額は送信せず、結果は端末に保存できます。未確認の金額は0円で埋めないでください。

なぜ決まらないのか——用途から入っているから

多くの人はまず「何に使えるか」を考えます。カフェにできないか、民泊にできないか、地域の集まりの場にできないか。アイデアから入る。

実務の順番は逆です。先に置くべき数字が3つあり、それが出てから用途を考えると、選べる道は勝手に絞られます。

① 何もしなかった場合、1年でいくら出ていくか

固定資産税、火災保険、電気と水道の基本料、草刈りや点検を人に頼む費用。遠方なら年に数回の交通費。これらを全部足して1年あたりの金額を出します。金額は物件と管理方法で変わります。年額が変わらないと仮定すれば5年分はその5倍ですが、修繕や税・保険の変更も別に見込みます。

項目	年額（自分の物件で記入）	調べ方
固定資産税	円	毎年届く課税明細書
火災保険	円	保険証券の年払額
電気・水道の基本料	円	検針票（使っていなくても基本料はかかる）
草刈り・点検を人に頼む費用	円	地元の業者やシルバー人材センターに見積もり
交通費（遠方の場合）	円	年に何回行くか × 往復
合計＝1年で出ていく額	円	これが「決めない」の値段

こちらで金額を例示しないのは、物件によって桁が変わるからです。都市部か過疎地か、敷地が広いか、遠方かで合計は大きく違います。自分の書類を見て埋めてください。

決めないことにも値段がついています。無料で待つのではなく、毎年お金を払って待つことになります。

⚠️ 建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がる場合があります。金額は自治体と土地の条件で変わるので、必ず自分の課税明細と自治体の窓口で確認してください。ネットで見た倍率で計算すると後で合わなくなります。

② 借り手・買い手が実際にいるか

これが2番目です。用途より先に来ます。

貸す場合の調べ方

• その市区町村の賃貸ポータルで、同じくらいの広さ・築年数の物件を検索する
• いま何件出ていて、いくらで、いつから載っているかを見る
• 3ヶ月前から載り続けている物件が並んでいるなら、その価格帯では借り手が付いていない

売る場合の調べ方

• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、物件のある地域を調べる
• 売り出し価格ではなく成約価格（実際に取引が成立した価格）を見る

売却を進めているのに反応が少ない場合は、空き家が売れないときの確認表で、問い合わせ・内見・価格条件を整理してください。仲介と買取を比較する前の準備にも使えます。

ここで「近隣に借り手・買い手がいない」と分かったら、①の金額と合わせて売却か解体が現実的な線として浮かびます。条件次第でいそうなら③に進みます。

③ 使える状態にするのにいくらかかり、何年で戻るか

外から見えない4項目

雨漏り、シロアリ、給排水、電気。この4つは外から見て分からないのに金額が大きい項目です。見積もりを取る前に「たぶん200万くらい」で話が進んでいる案件は、調査後に想定外の工事が必要になることがあります。この4項目は必ず専門家に見てもらってから金額を置いてください。

回収年数は、家賃から経費を引いて比べる

満室の家賃収入をそのまま「回収できるお金」として計算すると、回収期間を短く見積もってしまいます。空室、管理料、固定資産税・保険、修繕への備えを引いた資金で比較します。

仮の計算例（相場や収益を保証する数字ではありません）：改修費300万円、月賃料8万円、年間の入居期間10か月、年間経費・修繕への積立30万円とします。収入80万円－30万円＝年50万円。改修費だけの単純回収年数は300万円÷50万円＝6年です。満室・経費ゼロで割った約3.1年とは異なります。

確認する数字	計算・記入方法
初期支出	改修費＋募集・契約等の初期費用。購入費等がある場合も別途含める
年間収入	月賃料×入居月数。空室や未回収を見込む
年間支出・備え	管理料、税・保険、維持費、入替え費用、修繕への積立。重複計上に注意
単純回収年数	初期支出÷（年間収入－年間支出・備え）。差額が0以下ならこの計算では回収できない

この例は借入返済、所得税、大規模修繕、売却時の収支、時間によるお金の価値を含めていません。借入がある場合は返済後の資金繰りも別に確認します。「10年を超えたら不成立」と一律に決めず、建物の状態、保有予定期間、追加修繕、売却した場合の手取りと並べて判断してください。

空室期間、入替え費用、管理料、維持管理費を分けて確認する考え方は、日本賃貸住宅管理協会の収支算定項目も参考になります（2026年9月16日確認）。上の金額と回収年数は本記事独自の仮例です。

3つを置いた後の分岐

① 年額	② 借り手・買い手	③ 直す費用	現実的な選択
大きい	いない	—	売却か解体を先に検討（待つコストが大きい）
大きい	いる	高い	売却を検討（直す費用と年額のバランスが悪い）
小さい	いる	見合う	貸す。直すかどうかは③の回収年数で決める
—	特定の用途にだけいる（事業者・団体）	—	ここで初めて活用の企画が意味を持つ

よくある質問

Q1. 更地にすると税金は本当に上がりますか？

住宅用地の特例が外れて上がる場合がありますが、いくら上がるかは土地の条件と自治体で変わります。課税明細を持って自治体の窓口で確認してください。

Q2. ネットで見た相場は当てになりますか？

売り出し価格は参考値です。見るべきは成約価格と、いま載っている物件の掲載期間。3ヶ月以上載っている物件があるなら、その価格では動いていないという合図です。

Q3. お金をかけずにどこまでできますか？

①と②は無料でできます。課税明細は手元にあり、賃貸ポータルと不動産情報ライブラリは無料です。費用がかかるのは③の見積もりからで、それも複数社から取るのが前提です。

Q4. どのくらいの期間で判断すればいいですか？

①は手元の書類ですぐ出ます。②も調べるだけなら数日です。時間がかかるのは③（見積もり）と、家族の合意です。迷いが長引いているときは、判断材料が足りないのではなく、家族の意思が確認できていないことが多いので、そちらを先に片付けてください。

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相続した実家を売る予定なら、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。ただし要件が細かく、多くの人は2つの分岐で落ちます。ひとつは売る期限。もうひとつは一度貸すと使えなくなることです。

この記事は、自分がこの制度を使えるのかを判定できるように書いています。根拠は国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。

自分の物件は対象か——7つの要件チェック

次の要件を満たすかどうかで決まります。1つでも外れると、この控除は使えません。

• ① 昭和56年5月31日以前に建築された家屋か（区分所有建物＝マンションは除外）
• ② 相続開始の直前、被相続人が一人で住んでいたか
• ③ 相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るか（詳しくは次章）
• ④ 売却代金が1億円以下か
• ⑤ 売るまで事業・貸付・居住に使っていないか——ここが最大の落とし穴。相続後に貸すとこの制度は使えなくなります
• ⑥ 売却時に耐震基準を満たすか、解体して土地だけで売るか（2024年1月1日以後の譲渡は、売却後翌年2月15日までに買主が耐震改修・解体した場合も対象）
• ⑦ 相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円になる（通常は3,000万円）

期限の逆算——「3年目の年末」の正しい読み方

要件③が一番わかりにくいところです。「3年以内」ではありません。3年を経過する日が属する年の、12月31日までです。

例：相続が2024年5月15日だった場合

• 3年を経過する日＝2027年5月15日
• その日が属する年の12月31日＝2027年12月31日が期限

つまり3年を過ぎた2027年6月でも、その年の12月31日までなら間に合います。逆に2028年1月1日以後は使えません。ここを「3年以内」と誤解すると、まだ間に合うのに諦めることになります。

ただし実務では、契約から引き渡しまで1〜2ヶ月かかることが多いので、年末ぎりぎりを狙わず、売却活動は秋口から動くのが安全です。

「貸す前に、売却を一度だけ真剣に検討する」順番

要件⑤のとおり、一度貸すとこの控除は外れます。空き家にしておくと家が傷むので「とりあえず貸そう」と考えるのは自然ですが、順番としては逆です。

1. まず売却を検討する——控除が使える間に、売る選択肢が本当に無いかを確認する。税額の試算は税理士に依頼して、手取りを把握する
2. 売却が成立しない理由が明確な場合だけ、賃貸を検討する——手取りが合わない、買い手の見込みがない、など
3. どちらも難しい場合に、活用や解体を考える

この順番を飛ばして先に貸してしまうと、後から「売った方がよかった」と気づいても戻せません。

必要な書類——被相続人居住用家屋等確認書

確定申告でこの控除を使うには、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

• 市区町村の担当窓口に、確認書が必要である旨を伝える
• 自治体が指定する書類（戸籍関係の書類など）を用意する。何が必要かは自治体ごとに違うので、必ず窓口で確認する
• 交付までにどれくらいかかるかも自治体によって違う。年末期限が近いなら、売却活動と並行して早めに動く
• 売却した翌年の確定申告で、この書類を添付する

よくある質問

Q1. 売却代金から税額を計算できますか？

この記事では税額の試算は書きません。控除後の税額は取得費や他の特例との組み合わせで変わるためです。売却価格が見えた段階で、税理士か税務署に「この価格でこの特例を使うといくらか」を聞き、そこから手取りを逆算してください。

Q2. 耐震工事をしてから売れば対象になりますか？

売却時に耐震基準を満たしていれば対象です。解体して土地だけで売る方法もあります。2024年1月1日以後の譲渡は、売却後翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体した場合も対象になりました。どの方法が要件を満たすかは物件ごとに違うので、着工前に税理士と建築士に確認してください。

Q3. 相続人が3人以上のとき、控除はどうなりますか？

相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になります（通常は3,000万円）。誰がどう申告するかは相続登記や売買契約の当事者によって変わるので、税理士に確認してください。

Q4. 相続から2年11ヶ月で売れば間に合いますか？

間に合います。期限は「3年を経過する日の属する年の12月31日」なので、期限は必ず「相続から3年後」より後ろに来ます。むしろ注意すべきは逆方向で、3年を過ぎていても、その年の12月31日までなら使えるという点です。自分のケースの正確な期限は税理士か税務署で確認してください。

制度の細部は年度で変わります

この記事の内容は国税庁タックスアンサー No.3306 の範囲で書いています。2024年1月1日にも改正されたばかりで、今後も変わり得ます。最新の要件は必ず国税庁の該当ページと税理士で確認してください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の判断は専門家にご相談ください。

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