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実家が空いた。あるいは、そろそろ空きそうだ。

売るか、貸すか、解体するか、何かに使うか。この4つを同時に考えると、たいてい決まりません。決める前に、先に3つの数字を置いてください。その3つを並べると、条件に合う選択肢を比較しやすくなります。

決まらない理由は情報不足ではなく、順番が逆になっていることがほとんどです。

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なぜ決まらないのか——用途から入っているから

多くの人はまず「何に使えるか」を考えます。カフェにできないか、民泊にできないか、地域の集まりの場にできないか。アイデアから入る。

実務の順番は逆です。先に置くべき数字が3つあり、それが出てから用途を考えると、選べる道は勝手に絞られます。

① 何もしなかった場合、1年でいくら出ていくか

固定資産税、火災保険、電気と水道の基本料、草刈りや点検を人に頼む費用。遠方なら年に数回の交通費。これらを全部足して1年あたりの金額を出します。金額は物件と管理方法で変わります。年額が変わらないと仮定すれば5年分はその5倍ですが、修繕や税・保険の変更も別に見込みます。

こちらで金額を例示しないのは、物件によって桁が変わるからです。都市部か過疎地か、敷地が広いか、遠方かで合計は大きく違います。自分の書類を見て埋めてください。

決めないことにも値段がついています。無料で待つのではなく、毎年お金を払って待つことになります。

⚠️ 建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がる場合があります。金額は自治体と土地の条件で変わるので、必ず自分の課税明細と自治体の窓口で確認してください。ネットで見た倍率で計算すると後で合わなくなります。

② 借り手・買い手が実際にいるか

これが2番目です。用途より先に来ます。

貸す場合の調べ方

• その市区町村の賃貸ポータルで、同じくらいの広さ・築年数の物件を検索する
• いま何件出ていて、いくらで、いつから載っているかを見る
• 3ヶ月前から載り続けている物件が並んでいるなら、その価格帯では借り手が付いていない

売る場合の調べ方

• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、物件のある地域を調べる
• 売り出し価格ではなく成約価格（実際に取引が成立した価格）を見る

売却を進めているのに反応が少ない場合は、空き家が売れないときの確認表で、問い合わせ・内見・価格条件を整理してください。仲介と買取を比較する前の準備にも使えます。

ここで「近隣に借り手・買い手がいない」と分かったら、①の金額と合わせて売却か解体が現実的な線として浮かびます。条件次第でいそうなら③に進みます。

③ 使える状態にするのにいくらかかり、何年で戻るか

外から見えない4項目

雨漏り、シロアリ、給排水、電気。この4つは外から見て分からないのに金額が大きい項目です。見積もりを取る前に「たぶん200万くらい」で話が進んでいる案件は、調査後に想定外の工事が必要になることがあります。この4項目は必ず専門家に見てもらってから金額を置いてください。

回収年数は、家賃から経費を引いて比べる

満室の家賃収入をそのまま「回収できるお金」として計算すると、回収期間を短く見積もってしまいます。空室、管理料、固定資産税・保険、修繕への備えを引いた資金で比較します。

仮の計算例（相場や収益を保証する数字ではありません）：改修費300万円、月賃料8万円、年間の入居期間10か月、年間経費・修繕への積立30万円とします。収入80万円－30万円＝年50万円。改修費だけの単純回収年数は300万円÷50万円＝6年です。満室・経費ゼロで割った約3.1年とは異なります。

この例は借入返済、所得税、大規模修繕、売却時の収支、時間によるお金の価値を含めていません。借入がある場合は返済後の資金繰りも別に確認します。「10年を超えたら不成立」と一律に決めず、建物の状態、保有予定期間、追加修繕、売却した場合の手取りと並べて判断してください。

空室期間、入替え費用、管理料、維持管理費を分けて確認する考え方は、日本賃貸住宅管理協会の収支算定項目も参考になります（2026年9月16日確認）。上の金額と回収年数は本記事独自の仮例です。

3つを置いた後の分岐

よくある質問

Q1. 更地にすると税金は本当に上がりますか？

住宅用地の特例が外れて上がる場合がありますが、いくら上がるかは土地の条件と自治体で変わります。課税明細を持って自治体の窓口で確認してください。

Q2. ネットで見た相場は当てになりますか？

売り出し価格は参考値です。見るべきは成約価格と、いま載っている物件の掲載期間。3ヶ月以上載っている物件があるなら、その価格では動いていないという合図です。

Q3. お金をかけずにどこまでできますか？

①と②は無料でできます。課税明細は手元にあり、賃貸ポータルと不動産情報ライブラリは無料です。費用がかかるのは③の見積もりからで、それも複数社から取るのが前提です。

Q4. どのくらいの期間で判断すればいいですか？

①は手元の書類ですぐ出ます。②も調べるだけなら数日です。時間がかかるのは③（見積もり）と、家族の合意です。迷いが長引いているときは、判断材料が足りないのではなく、家族の意思が確認できていないことが多いので、そちらを先に片付けてください。

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• 空き家になった実家の火災保険（「そのまま」が危ない）
• 実家の話は「家の記録」から切り出す
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相続した実家を売る予定なら、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。ただし要件が細かく、多くの人は2つの分岐で落ちます。ひとつは売る期限。もうひとつは一度貸すと使えなくなることです。

この記事は、自分がこの制度を使えるのかを判定できるように書いています。根拠は国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。

自分の物件は対象か——7つの要件チェック

次の要件を満たすかどうかで決まります。1つでも外れると、この控除は使えません。

• ① 昭和56年5月31日以前に建築された家屋か（区分所有建物＝マンションは除外）
• ② 相続開始の直前、被相続人が一人で住んでいたか
• ③ 相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るか（詳しくは次章）
• ④ 売却代金が1億円以下か
• ⑤ 売るまで事業・貸付・居住に使っていないか——ここが最大の落とし穴。相続後に貸すとこの制度は使えなくなります
• ⑥ 売却時に耐震基準を満たすか、解体して土地だけで売るか（2024年1月1日以後の譲渡は、売却後翌年2月15日までに買主が耐震改修・解体した場合も対象）
• ⑦ 相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円になる（通常は3,000万円）

期限の逆算——「3年目の年末」の正しい読み方

要件③が一番わかりにくいところです。「3年以内」ではありません。3年を経過する日が属する年の、12月31日までです。

例：相続が2024年5月15日だった場合

• 3年を経過する日＝2027年5月15日
• その日が属する年の12月31日＝2027年12月31日が期限

つまり3年を過ぎた2027年6月でも、その年の12月31日までなら間に合います。逆に2028年1月1日以後は使えません。ここを「3年以内」と誤解すると、まだ間に合うのに諦めることになります。

ただし実務では、契約から引き渡しまで1〜2ヶ月かかることが多いので、年末ぎりぎりを狙わず、売却活動は秋口から動くのが安全です。

「貸す前に、売却を一度だけ真剣に検討する」順番

要件⑤のとおり、一度貸すとこの控除は外れます。空き家にしておくと家が傷むので「とりあえず貸そう」と考えるのは自然ですが、順番としては逆です。

1. まず売却を検討する——控除が使える間に、売る選択肢が本当に無いかを確認する。税額の試算は税理士に依頼して、手取りを把握する
2. 売却が成立しない理由が明確な場合だけ、賃貸を検討する——手取りが合わない、買い手の見込みがない、など
3. どちらも難しい場合に、活用や解体を考える

この順番を飛ばして先に貸してしまうと、後から「売った方がよかった」と気づいても戻せません。

必要な書類——被相続人居住用家屋等確認書

確定申告でこの控除を使うには、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

• 市区町村の担当窓口に、確認書が必要である旨を伝える
• 自治体が指定する書類（戸籍関係の書類など）を用意する。何が必要かは自治体ごとに違うので、必ず窓口で確認する
• 交付までにどれくらいかかるかも自治体によって違う。年末期限が近いなら、売却活動と並行して早めに動く
• 売却した翌年の確定申告で、この書類を添付する

よくある質問

Q1. 売却代金から税額を計算できますか？

この記事では税額の試算は書きません。控除後の税額は取得費や他の特例との組み合わせで変わるためです。売却価格が見えた段階で、税理士か税務署に「この価格でこの特例を使うといくらか」を聞き、そこから手取りを逆算してください。

Q2. 耐震工事をしてから売れば対象になりますか？

売却時に耐震基準を満たしていれば対象です。解体して土地だけで売る方法もあります。2024年1月1日以後の譲渡は、売却後翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体した場合も対象になりました。どの方法が要件を満たすかは物件ごとに違うので、着工前に税理士と建築士に確認してください。

Q3. 相続人が3人以上のとき、控除はどうなりますか？

相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になります（通常は3,000万円）。誰がどう申告するかは相続登記や売買契約の当事者によって変わるので、税理士に確認してください。

Q4. 相続から2年11ヶ月で売れば間に合いますか？

間に合います。期限は「3年を経過する日の属する年の12月31日」なので、期限は必ず「相続から3年後」より後ろに来ます。むしろ注意すべきは逆方向で、3年を過ぎていても、その年の12月31日までなら使えるという点です。自分のケースの正確な期限は税理士か税務署で確認してください。

制度の細部は年度で変わります

この記事の内容は国税庁タックスアンサー No.3306 の範囲で書いています。2024年1月1日にも改正されたばかりで、今後も変わり得ます。最新の要件は必ず国税庁の該当ページと税理士で確認してください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の判断は専門家にご相談ください。

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「空き家は残しておくと、解体して更地にするより固定資産税が安い」

この話、半分は本当です。ただし残しておけば必ず安いまま、ではありません。2023年12月から新しい区分が加わり、放置しているだけで特例が外れる場合が出てきました。

この記事は、検索で「6倍」という数字を見た人が、自分の物件で実際に何が起きるかを判定できるように書いています。

「6倍」の本当の意味──特例が外れるということ

人が住んでいる家がある土地には税務上の優遇があります。「小規模住宅用地」の特例で、固定資産税の課税標準が6分の1に圧縮されます。

仕組みを数字で見ます。ここから先の金額は、計算の形を示すための仮の値です（実際の評価額は物件ごとに違います）。仮に課税標準の元になる額が60万円だとすると、特例が効いている間は6分の1の10万円として扱われます。

建物を解体して特例が外れると、課税標準はフルの額に戻ります。先ほどの仮の値なら、10万円で計算されていたものが60万円で計算される。これが「6倍になる」と言われる中身です。税額そのものが6倍になると決まっているわけではありません。

「6倍」はあくまで理屈上の数字

実際にいくら上がるかは物件ごとに違います。理由は4つ。

• 土地の評価額——同じ面積でも都市部と郊外では大きく違う
• 面積の区分——小規模住宅用地の優遇は200㎡まで。それを超える部分は扱いが変わる
• 都市計画税——自治体によって課税の有無と負担が異なる
• 自治体の負担調整措置——算定ルールが自治体ごとに違う

自分の物件でいくら増えるかは、課税明細を見て計算しないと分かりません。確認しないまま解体して、後から「こんなに上がるなら残すべきだった」となるのが最も避けたい結末です。必ず自分の課税明細書と自治体の窓口で実際の増加額を確認してください。

残しても安いとは限らない——2023年12月からの新ルール

2023年12月に空家等対策特別措置法が改正され、「管理不全空家」という区分が加わりました。これまでは「建物があれば特例が使える」でしたが、いまはその建物が管理されているかどうかも見られます。

自治体から管理不全空家に指定されて勧告を受けると、解体していなくても住宅用地の特例が外れる場合があります。つまり「残す＝安い」は、管理している間だけの話になりました。

判定基準は自治体によって異なりますが、一般的には次のような状態が該当します。

• 雨が降ると壁から水が流れ出ている
• 雑草が隣の敷地に越境している
• 郵便物が積み重なったままになっている
• 窓が開きっぱなしで動物が出入りしている

「税金が安いから残す」と決めたまま放置すると、指定されて税金は上がり、建物の傷みは進み、解体費も上がります。残すなら通風・草刈り・郵便物の確認という最小限の管理を続けることが前提になります。

解体するなら、見積もりの前に2つ

1. アスベスト調査の要否を確認する

2006年以前に建てられた建物には、断熱材や天井裏に吹き付けアスベストが使われている可能性があります。含まれていると解体の手順が変わり、専門業者による除去が必要になって費用が大きく変わります。

まず自治体の担当課や建築士に「この物件にアスベスト調査が必要か」を聞いてください。要否の判断は物件ごとに違うので、自分で決めずに窓口で確認します。必要と言われたら、調査を先にやってから見積もりを取ります。

2. 見積もりは2社以上から書面で取る

解体費は建物の構造・床面積・地盤・アスベストの有無・重機が入りやすいかで大きく変わります。1社だけ取って相場だと思わず、必ず2社以上から書面で取ってください。

自治体によっては老朽空き家の除却に補助を用意しているところがあります。ある自治体とない自治体があり、条件も異なるので、見積もりと合わせて窓口で確認してから判断します。

判断の分岐——3つのケース

3番目の「時間を買う」は、地域の需要が変わるのを待つ、相続の世代交代が進むのを待つという意味です。いくらかかるかは遠方かどうか・敷地の広さ・人に頼むかで変わるので、実際に見積もって年額を出してください。

よくある質問

Q1. 兄弟で相続して管理でもめています。税金が上がるなら売るべき？

税金だけでは決まりません。土地に買い手がいるか、名義と分割協議が済んでいるかが先です。共有名義のままだと売却も賃貸も進まないので、司法書士に相談して名義を確定させてから数字の話に入ってください。

Q2. 親が生きている間に売るのと、相続してから売るのとで違いますか？

違います。相続した空き家を売るときには譲渡所得の特別控除が用意されていますが、期限や建築年などの要件があり、生前の売却はこの制度の対象になりません。どちらが有利かは物件と時期で変わるので、税理士に事前相談してください。

Q3. 駐車場にすれば管理不全を避けられますか？

建物を解体して駐車場にすれば管理不全の対象からは外れますが、住宅用地ではなくなるので特例の扱いも変わります。実際にどう変わるかは自治体の課税担当に確認してください。管理の手間と税額の両方で比べる話です。

Q4. 管理を業者に頼めば、指定は避けられますか？

通風・草刈り・郵便物の3つが続いていれば、指定される可能性は下がります。ただし判定基準は自治体ごとに違うので、心配なら自治体の担当窓口に建物の状況を伝えて、いまの状態で問題があるかを確認しておくのが確実です。

最後に

実家や空き家の判断は、聞き伝えの「6倍」ではなく自分の物件の数字で決めます。課税明細書1枚、同条件の物件の募集状況、自治体の補助の有無。この3つを集めるだけで判断の精度が変わります。

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