この見本は、¥49,800の活用可否 診断レポートの書き方を示すための架空の案件です。自治体名・施設・数字はすべて架空で、実際の顧客事例や事業の成果を示すものではありません。
対象：A町 旧B小学校（架空）／延床 2,400㎡・築45年／貸付による公募（締切まで約6週間）
相談者の構想：1階を一棟貸しの宿泊（20室）、2階をワークスペースにする
結論（先に）：条件付きで応募可（B）。改修補助金の採否が決まる前に、応募を確定しないこと。
PAGE 01 / 前提と数字
① 案件の前提
| 確認できたこと（出典） | 確認できなかったこと |
|---|---|
| 貸付料 年120万円・契約期間10年（公募要項 §4） | 契約満了時の原状回復の範囲（要項に記載なし） |
| 改修は借り手の負担（公募要項 §6） | 町の改修補助金の補助率と上限（今年度の要綱が未公表） |
| 耐震診断は実施済み（町の公開資料） | 給排水設備の更新の要否（図面だけでは判断できない） |
② 収支の当たり
| 項目 | 置いた数字 | 根拠 |
|---|---|---|
| 売上 | 年 約3,500万円 | 20室 × 単価12,000円 × 稼働40% × 365日（周辺の宿泊施設の公開料金と、稼働の仮定） |
| 営業費用 | 売上の70%（約2,450万円） | 人件費・清掃・光熱・予約サイトの手数料（仮定） |
| 貸付料 | 年120万円 | 公募要項 |
| 手元に残る額 | 年 約930万円 | 3,500 − 2,450 − 120 |
| 改修費 | 約1.5億円 | 相談者の概算見積もり |
| 回収年数 | 補助1/2なら 約8年／補助なしなら 約16年 | 自己負担 7,500万円 または 1.5億円 ÷ 930万円（金利・税・修繕積立・原状回復費を含まない単純回収） |
撤退ライン：補助1/2でも10年で回収するには、手元に残る額が年750万円必要です。これは稼働率 約33%にあたります（費用を売上の70%で一定とした仮定です。実際は稼働に関係なくかかる固定費があるため、見送りの線はこれより高くなります）。周辺の実績を見て33%を下回りそうなら、見送ります。
置けなかった数字は、質問に変えています
- 補助率と上限 → 町の担当課へ「今年度の要綱の公表時期と、昨年度の補助率」を聞く
- 給排水設備の更新費 → 設備業者に現地を見てもらい、概算を出してもらう
PAGE 02 / 条件と次の手
③ 法規・行政条件
- 用途変更：学校から宿泊施設に変える部分の床面積が200㎡を超えるため、用途変更の確認申請が必要になる見込みです（建築基準法 第87条・第6条）。確認先は特定行政庁（県など）または指定確認検査機関です。
- 立地の条件：用途地域（建築基準法 第48条）や、市街化調整区域かどうか（都市計画法）で、宿泊施設に転用できるかが変わります。町の都市計画の担当課で先に確かめます。
- 旅館業の許可：宿泊料を受けて人を泊めるには旅館業法の許可が要ります。保健所との事前相談が必要です。消防設備の追加も、消防署にも合わせて確認します。
- 原状回復：要項に記載がありません。応募前の質問で、文書で回答をもらいます。
④ 落とし穴（応募の前に止めるべき条件）
- 補助金の採否が契約の後に決まる場合：補助がないと回収は約16年で、10年の契約期間を超えます。この順序なら応募を見送ります。
- 原状回復が「建物全体を元に戻す」場合：満了時の費用が改修費に近くなりえます。範囲が決まるまでは数字を置きません。
⑤ 次の3手
| 誰が | いつまでに | 何を確認するか |
|---|---|---|
| 相談者 | 2週間以内 | 町の担当課に、補助金の要綱の公表時期と、昨年度の補助率を聞く |
| 相談者 | 締切の3週間前まで | 公募の質問期間に、原状回復の範囲を文書で質問する |
| 相談者 | 回答が届いたら | 補助率と原状回復の回答を②の表に入れ、回収年数と撤退ラインを置き直す（計算は②の式のまま） |
この見本について
- 実際のレポートは、ご提供いただいた資料（公募要項・図面・収支案など）と公開資料をもとに、この5項目の順で作ります。内容と深さは案件の資料によって変わります。
- 行うのは分析と判断材料の整理です。物件の売買・賃貸の媒介や代理、投資助言、成果の保証は含みません。
- 作成日：2026年10月31日。外部の相場や個別物件のデータは使っていません。
まず見込みだけ知りたい場合は、無料の一次診断からどうぞ。